独学合格プログラム

【答え：3】

1・・・ 正しい

同一需給圏とは、対象となる不動産と「代わりに選べる関係」にある不動産が存在する範囲のことを指します。これらの不動産は、お互いの価格に影響を与える関係にあります。

具体的には、近くにある似た特徴の地域や、同じような条件（例えば、通勤距離や生活環境など）を持つ地域が含まれます。たとえば、住宅地ならば「都市中心部まで同じくらいの通勤時間で行けるエリア」が該当します。

このような範囲は、不動産の売買や賃貸市場において価格がどう決まるかに影響を与えるため、不動産評価の際に重要なポイントとなります。

2・・・ 正しい

不動産の価格を決める要素を「価格形成要因」といいます。この要因は、次の3つに分けられます。

1. 一般的要因：経済状況や社会情勢など、広い範囲に影響する要因。
2. 地域要因：その地域特有の環境や利便性などの要因。
3. 個別的要因：対象不動産自体の形や大きさ、使いやすさなどの要因。

このうち「地域要因」と「個別的要因」については、将来の変化を考えて条件を設定し、価格を評価することがあります（鑑定評価基準5章1節Ⅱ）。

【条件を設定する具体例】

1. 公園ができる予定の場合：公園完成後の価格を想定して評価する。
2. 駅が建設中の場合：駅が開業して利用可能になった場合の価格を想定して評価する。

このように、将来の状況を前提として不動産の価値を見積もることがあります。

3・・・ 誤り

この問題では、「適合の原則」と「最有効使用の原則」を混同しています。

まず、不動産の価格は、その土地や建物が最も効果的に使われる状態を基準にして評価されます。これを「最有効使用の原則」と言います。たとえば、商業地に建っている土地なら「店舗として使うのが最適だ」と考えるようなことです（鑑定評価基準4章Ⅳ）。

一方、「適合の原則」は、不動産が周囲の環境にうまく合っているときに価値を最大限発揮できるという考え方です。たとえば、高級住宅街に豪華な家が建っていれば、その不動産は環境に適合していて価値が高いと考えます（鑑定評価基準4章Ⅸ）。

このように、問題の説明は「最有効使用の原則」について述べているため、「適合の原則」ではなく「最有効使用の原則」が正しい答えになります。

4・・・ 正しい

収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される収入（純収益）を現在の価値に換算して、その合計から不動産の価格を計算する方法です。

この方法には、以下の2つの手法があります（鑑定評価基準 第7章 第1節）。

1. 直接還元法：1年間の収益を基に計算します。短期間で評価したいときに使われます。
2. DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）：将来の収益を数年分予測し、それを現在価値に割り引いて計算します。長期間の収益を考慮する場合に適しています。

特に、賃貸用の物件や事業用の不動産では、収益を生み出すことが目的なので、この収益還元法を使うと適切に評価できます。

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令和6年・2024年の宅建過去問

問１

法律関係

問２

委任契約

問３

共有

問４

民法総合

問５

債務不履行

問６

地上権

問７

民法総合

問８

民法の条文

問９

承諾

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権（建物賃貸借契約）

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法（建築確認）

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

所得税（住宅ローン控除）

問２４

不動産取得税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

重要事項説明

問２７

営業保証金

問２８

報酬計算

問２９

宅建士

問３０

クーリングオフ

問３１

監督処分

問３２

媒介契約

問３３

広告

問３４

手付金等の保全措置

問３５

契約書（37条書面）

問３６

保証協会

問３７

35条書面

問３８

免許

問３９

案内所

問４０

契約書（37条書面）

問４１

35条書面

問４２

死に関する告知

問４３

宅建士

問４４

契約書（37条書面）

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

―

問４９

土地

問５０

建物