宅建の免許
目次
免許の種類
免許には「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の２種類があります。
都道府県知事免許
１つ都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅建業を営もうとする場合、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければなりません。例えば、「Ａ不動産会社」が、東京都のみに事務所を構えて、宅建業を行う場合、東京都知事免許を受ける必要があるわけです。
国土交通大臣免許
２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営もうとする場合、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければなりません。 例えば、「Ａ不動産会社」が、東京都に「主たる事務所（本店）」、神奈川県に「従たる事務所（支店）」を構えて、宅建業を行う場合、国土交通大臣事免許を受ける必要があるわけです。
免許申請の手続き
都道府県知事免許を受ける場合、事務所の所在地を管轄する都道府県知事に一定事項を記載した免許申請書を提出しなければなりません。 国土交通大臣免許を受ける場合、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、国土交通大臣に免許申請書を提出しなければなりません。 【注意】国土交通大臣に直接申請するわけではない
免許申請書に記載する事項（内容）
- 商号又は名称
- 法人である場合においては、「役員」及び「政令で定める使用人」の氏名
- 個人である場合においては、「個人業者本人」名及び「政令で定める使用人」の氏名
- 事務所の名称及び所在地
- 事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
- 他に事業を行つているときは、その事業の種類
免許の有効期間と免許の更新
- 免許の有効期間は、５年
- 有効期間の満了後、引き続き宅建業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければなりません。
- 免許の更新は、免許の有効期間満了の日前90日から30日までに免許の申請書を提出しなければなりません。
- 免許の更新の申請をしたものの、有効期間の満了の日までにその申請についての更新の処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間が満了しているが有効期間の満了後もその更新の処分がなされるまでの間は、引き続き免許の効力を有します。
- その後、免許の更新がなされたときは、その免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算して５年となります。
【注意】更新がされたときから５年ではない。 国土交通大臣免許を受けようとする者・更新する者は、一定の登録免許税を、納めなければならない。
事務所とは
宅建業法では以下の３つを「事務所」といいます。
- 本店（主たる事務所）
- 宅建業を営む支店（従たる事務所）
- 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人が置かれている場所
本店（主たる事務所）について
- 宅建業を営む本店はもちろん「事務所」にあたる
- 宅建を営まない本店でも、支店で宅建業を営む場合、「事務所」にあたる
宅建業を営む支店（従たる事務所）
- 宅建業を営む支店のみ「事務所」にあたる
- 宅建業を営まない支店は「事務所」ではない！
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人が置かれている場所
- 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所とは、営業所等
- 契約権限を有する使用人とは、営業所長や支店長等
免許の基準（欠格事由）
宅建業の免許を受けることができないのはどういう場合か？これからお伝えする免許の基準に引っかかると免許を受けることができません。逆に言えば、この基準に一つも該当しなければ、宅建業の免許を受けることができると言う事です。下記は文字ばかりで分かりにくいかもしれませんが、「独学合格プログラム」では、図を使って解説しているのでさらにイメージしやすいでしょう！
- 「①成年被後見人」「②被保佐人」「③破産者で復権を得ない者」
「①成年被後見人」や「②被保佐人」は宅建業の免許を受けることができません。そして、「③破産した者」は、復権を得たら「すぐに」免許を受けることができるが、復権を得ていない場合は免許を受けることができません。つまり、復権を得たら、５年を待たず免許を受けることができます。 - 「①不正手段で免許取得した者」「②業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い者」「③業務停止処分に違反した者」
①～③の者は免許取消処分を受けます。そして、免許を取り消された日から５年間は免許を受けることができません。つまり、免許取消しの日から５年が経過すれば免許を受けることができます。 - 「①不正手段で免許取得した者」「②業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い者」「③業務停止処分に違反した者」が法人である場合、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に、その法人の役員だった者
①～③ が法人の場合、「一部の役員」も欠格となり、免許が受けられないと言う事です。では一部の役員とはどんな役員か？それは、「聴聞の期日及び場所の公示日前 60日以内に、その法人の役員だった者」を指します。つまり、免許取消直前まで役員だった者は欠格の対象となるわけです。会社（法人）との連帯責任といっ たイメージですね。これらの役員も免許を取り消された日から５年間は免許を受けることができません。つまり、免許取消しの日から５年が経過すれば免許を受けることができます。 - 「①不正手段で免許取得した者」「②業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い者」「③業務停止処分に違反した者」で免許取消処分の聴聞の期日および場所が公示された日から処分の決定の日までの間に相当の理由なく廃業の届出をした者
免許取消処分を受ける場合、事前に「聴聞」という言い訳を話す機会が作られます。つまり、いきなり、免許取消！ということにはなりません。だから、免許取消の処分を受ける前に、ヤバイ！とおって、廃業の届出をして宅建業を止めよう！そして、すぐに免許を取り直そう！という業者も出てくるわけです。これを「処分逃れ」というのですが、そんなことをしても悪いことをしたのであれば５年間は免許を受けることができませんよ！というのが、今回の内容です。この場合、廃業の届出をした日から５年間は免許を受けることができません。
【注意点】免許取消処分を受けていない（処分を受ける前に廃業している）ので「取り消しの日から」ではない！
- 上記４で廃業の届出をした者が法人の場合、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に、その法人の役員だった者
これは、３の内容と考え方は同じです。処分逃れをしたのが法人の場合、「一部の役員」も欠格となり、免許が受けられないと言う事です。「一部の役員」とは、「聴聞の期日及び場所の公示日前 60日以内に、その法人の役員だった者」を指します。これらの役員も法人同様、廃業の届出をした日から５年間は免許を受けることができません。 - 禁錮以上の刑に処せられた者
刑には色々あるのですが重い順に並べると、「死刑→懲役刑→禁錮刑→罰金刑→過料」となります。死刑になったら、もう刑務所から出ることがないのでもう一生免許を受けることはできません。なので、ここでは、「懲役刑」「禁錮刑」を対象していると考えてください。この場合、犯罪名に関係なく、刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年間は免許を受けることができません。この「刑の執行が終わった非」とか「刑の執行を受けることがなくなった日」とはいつなのか？「独学合格プログラム」で詳しく解説しています！
もし、「懲役刑」や「禁錮刑」に執行猶予が付いている場合は、執行猶予期間中は免許を受けられませんが、執行猶予期間が満了すれば直ちに（すぐに）免許を受けることができます。 - 暴力的な犯罪等一定の罪で罰金刑に処された者
①宅建業法違反 ②傷害 、現場助勢、暴行、凶器準備集合及び結集、脅迫罪 ③背任罪などを理由に罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年間は免許を受けることができません。 - 暴対法に規定する暴力団員等暴対法の正式名称は「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」で、この法律に規定する暴力団員や暴力団員でなくなった日から５年を経過していない者は欠格として免許を受けることができません。
- 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
例えば、免許申請の１年前に無免許営業をしていた者等です。
- 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
例えば、無免許営業をしていた者に対して資金援助をしていた者や無免許営業の実質的支配者（黒幕）等です。
- 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が上記の1～10のいずれかに該当する者
「営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」とは、法定代理人から営業の許可を受けていない未婚の未成年者を指しますが、イメージしにくいと思います。なので、「独学合格プログラム」ではイメージしやすいように解説しています！
そして、「営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」の場合、法定代理人が欠格かどうかで判断して、法定代理人が欠格でなければ、この未成年者は免許を受けることができ、法定代理人が欠格であれば、免許を受けることができません。
上記以外の「営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者」や「婚姻した未成年者」は本人が欠格かどうかで判断し、本人が上記１～10に該当しないのであれば、免許を受けることができます。これも比較しにくいので、「独学合格プログラム」では表にして解説しています！
- 欠格の役員や政令で定める使用人を雇用している法人
上記１～10に該当する「欠格の役員」や「欠格の政令で定める使用人」を雇用している（有する）法人は欠格です。 - 欠格の政令で定める使用人を雇用している個人業者
上記１～10に該当する「欠格の政令で定める使用人」を雇用している個人業者は欠格です。
免許換え
免許換えとは、事務所を新設したり、廃止したりすることによって、免許権者に変更が生じ、新たに免許を受けることを言います。具体的には３つのパターンがあります。
①国土交通大臣免許からと都道府県知事免許に免許換え
もともと複数の都道府県に事務所があったが、その後、事務所の一部を廃止することにより、１つの都道府県内にのみ事務所を有することとなった場合です。
【手続きの仕方】
都道府県知事（新免許権者）に直接、免許換えを申請する
②都道府県知事免許から別の都道府県知事免許に免許換え
もともと東京都のみに事務所があったが、その後、事務所を新設したり、廃止したりすることで、千葉県のみに事務所を有することとなった場合、千葉県知事免許に免許換えが必要となります。
【手続きの仕方】
都道府県知事（新免許権者）に直接、免許換えを申請する
③都道府県知事免許から国土交通大臣免許に免許換え
もともとは１つの都道府県にのみ事務所を設置していたが、事業拡大等により他の都道府県にも事務所を設置する場合、国土交通大臣免許への免許換えが必要となります。
【手続きの仕方】
主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、国土交通大臣に、免許換えを申請する
■上記３パターンについて、国土交通大臣や都道府県知事が免許をした場合、国土交通大臣や都道府県知事は遅滞なく、その旨を従前の免許権者に通知します。
免許換えの効果
- 免許換えにより新たに免許を受けた時は、従前の免許は失効
- 免許換えによる新たに免許の有効期間は「新たに免許を取得した日から」５年
- 免許換えしなければならないにもかかわらずしなかった場合、必ず免許取消しとなる
宅地建物取引業者名簿
国土交通大臣及び都道府県知事は「宅建業者名簿」を閲覧所に備えて、自由に閲覧できるようにしなければなりません。この宅建業者名簿に記載されている内容は以下の通りです。
- 免許証番号・免許を受けた年月日
- 商号・名称
- 事業所の名称と所在地
- 宅建業者が法人である場合には、「法人の役員の氏名」「政令で定める使用人の氏名」
- 宅建業者が個人である場合には、「個人業者本人の氏名」「政令で定める使用人の氏名」
- 事務所に置かれる専任の宅地建物取引士の氏名
- 宅建業以外の事業を営んでいるときは、その事業の種類
- 過去に受けた処分（指示処分・業務停止処分）
業務停止処分の場合は、その内容および処分の年月日
【注意点】
役員や政令使用人、専任の取引士については「氏名」のみ記載事項とし、「住所」は記載事項ではない！
変更の届出
上記宅建業者名簿の2～6に関して変更があったときは、「変更の時から30日以内」に免許権者に対して変更の届出をしなければなりません。
【手続きの仕方】
免許権者が都道府県知事の場合は、知事に対して直接届出をし、免許権者が国土交通大臣の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して届出を行います。
免許証(書き換え交付申請、再交付申請、返納)
国土交通大臣または知事が、申請書を精査して免許した場合、申請者に対して免許証を交付しなければなりません。この免許証について勘違いしている方もいるので、この点は「独学合格プログラム」で解説しています！
免許証の書換え交付申請
免許証の記載事項の一部である下記内容に「変更の届出」と併せて、30日以内に「免許証の書換え交付申請」をしなければなりません。
- 商号・名称
- 代表者の氏名
- 主たる事務所の所在地
免許証の再交付申請
免許証を亡失、滅失、汚損、破損した場合、遅滞なく、免許証の再交付申請をしなければなりません。
免許証の返納
下記事項に該当する場合、免許権者に免許証を返納しなければなりません。
- 亡失した免許証を発見した場合（発見した古い方を返納）
- 免許の取り消し処分を受けた場合
- 免許換えにより免許の効力を失った場合
- 廃業等の届出をした場合
廃業等の届出
宅建業者が宅建業を廃止（廃業）した場合、または下記事由に該当した場合、届出義務者は30日以内にその旨を免許権者に届出なければなりません。
①死亡
個人業者本人が死亡した場合、「相続人」が「死亡を知った日から30日以内」に届出をしなければなりません。
免許失効日→死亡した時
②合併
法人が他の法人に吸収合併されてしまった場合、「消滅法人の代表役員」が「合併の日から30日以内」に届出をしなければなりません。
免許失効日→合併した時
③破産
宅建業者が破産した場合、「破産管財人」が「破産手続開始の日から30日以内」に届出をしなければなりません。
免許失効日→届出した時
④解散
宅建業者が解散した場合、「清算人」が「解散の日から30日以内」に届出をしなければなりません。
免許失効日→届出した時
⑤廃業
宅建業者が廃業した場合、「廃業した個人」や「法人の代表役員」が「廃業の日から30日以内」に届出をしなければなりません。
免許失効日→届出した時
上記部分については、違いを理解していない方も多いし、丸暗記している方も多いでしょう。しかし、ここは理解すれば覚えなくても答えを導ける部分です。そのため、「独学合格プログラム」では理解するための解説を用意しています！