令和6年（2024年）問34｜手付金等の保全措置
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bと間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1．Aが、保全措置を講じずにBから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
2．当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、AがBから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
3．当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Aは、保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる。
4．当該土地付建物の引渡し前に、BはAに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Aがその中間金について保全措置を講じていないときは、Bはこの中間金の支払いを拒むことができる。
【答え：3】
【重要事項説明書（35条書面）】
まず、契約前に交付される「重要事項説明書」（35条書面）には、保全措置を講じるかどうかや、措置を行う場合はその内容を説明する必要があります。
なぜなら、契約前に買主がリスクを理解し、納得して契約するか判断するためです。
【契約書（37条書面）】
一方、契約後に交付される「契約書」（37条書面）には、保全措置について記載する義務はありません。
契約が成立した後に交付される書面では、すでに契約内容が確定しているため、リスク説明の役割は求められていないからです。
本肢のケースでは、Aは保全措置を講じずにBから手付金を受け取るので、重要事項説明書（35条書面）にはその旨を記載する必要がありますが、契約書（37条書面）には記載しなくても問題ありません。
2・・・ 正しい
この問題では、不動産会社Aが個人Bに建物付きの土地を4,000万円で売る契約をした場合に、AがBからお金を受け取るときに必要な「保全措置」について考えます。
【ポイント1：手付金と保全措置】
- 契約時に、まずAはBから 手付金100万円 を受け取ります。
- 手付金は売買代金（4,000万円）の10％以下 であり、かつ 1,000万円以下 なので、この時点では 保全措置は不要 です。
【ポイント2：中間金と保全措置】
- その後、AはBから 中間金400万円 を受け取りたいと考えます。
- 手付金100万円と中間金400万円を合わせると、 合計500万円 です。
- ここで、500万円は売買代金4,000万円の 10％（400万円）を超える金額 なので、 保全措置が必要 になります。
Aは、中間金400万円を受け取る前に、手付金100万円と中間金400万円の 合計500万円全額について保全措置を講じなければなりません。
したがって、問題文の内容は 正しい です。
3・・・ 誤り
宅地建物取引業法では、未完成物件の場合、売主である業者が買主から「手付金など」を受け取る際には、一定の条件を超えた場合に「保全措置（お金を保証する仕組み）」を講じる必要があります。
そして、売買代金の5%超 または 1,000万円超の金額を受け取るときに保全措置が必要です。
【本肢のケース】
- 売買代金は 4,000万円 です。
- 5％を計算すると、4,000万円 × 5％ = 200万円。
- つまり、「200万円を超える手付金」を受け取る場合は、保全措置を取らなければなりません。
【実際の手付金】
Bから受け取る手付金は 300万円 です。
これは 200万円を超えている ので、保全措置を講じる必要があります。
よって、保全措置を講じずに300万円を受け取ることは 違法 です。
4・・・ 正しい
この問題では、宅地建物取引業者A（売主）と個人B（買主）が、土地付き建物を4,000万円で売買する契約を結びました。この契約では、建物の引渡し前にBがAに2,000万円を「中間金」として支払うことになっています。
しかし、宅地建物取引業法では、売主であるAは買主Bのお金を安全に守るために「保全措置」を取る義務があります。この保全措置とは、例えば銀行の保証や保険によって、万が一Aが倒産した場合でもBのお金が返還されるようにする仕組みです。
今回のケースでは、Aがこの保全措置を講じていないため、Bは自分のお金が守られないリスクがあります。そのため、Bは「2,000万円の中間金を支払わない権利」があります。
つまり、保全措置が取られていない限り、Bはお金を支払う義務を負わず、安全を確保できるというルールになっています（宅建業法41条4項）。
令和6年・2024年の宅建過去問
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