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令和6年(2024年)問45|瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金(以下この問において「保証金」という。)の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約(以下この問において「保険契約」という。)の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。

2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3.保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。

4.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。


【答え:2】


1.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。

1・・・ 誤り

の問題では、新築住宅を売った宅地建物取引業者(不動産業者)が、資金を確保する措置について届出が必要かどうかを問われています。

まず、法律では「過去10年間に新築住宅を売った数」が基準になります。届出が必要なのは、基準日(3月31日)の時点で、過去10年以内に新築住宅を売った実績がある業者です。

この問題では、過去10年間に10戸の新築住宅を売っているため、届出が必要です。
たとえ直近1年間は0戸だったとしても、過去10年以内に売った実績があれば届出の義務が生じます。

つまり、「直近1年間の実績は関係なく、過去10年間の実績を確認する」ことがポイントです。
そのため、この業者は保証金の供託や保険契約の状況について届出をしなければならないという結論になります。

よって、問題文の「届出が不要」という記述は誤りです。

 


2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

2・・・ 正しい

宅地建物取引業者が新築住宅を売るときは、買主が安心できるように資力確保措置(お金を保証する仕組み)を準備し、それについて国に届出をする必要があります。

もしこの届出をしなかった場合は、届出が必要な基準日(年に1回、3月31日)の翌日から50日を過ぎた後は、新しく自分が売主となる新築住宅の契約を結んではいけません。

ただし、あとから足りない保証金を供託し、そのことを国や都道府県に届出をすれば、その届出日以降は契約を結べるようになります。

 


3.保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。

3・・・ 誤り

この問題は、新築住宅が引き渡された後に転売された場合の保険契約についてです。

まず、新築住宅の引き渡しから10年以内にその住宅が転売された場合でも、もともと契約されていた「住宅販売瑕疵担保責任保険」は解除されません(法律第2条第7項第5号)。つまり、転売されたからといって保険契約が無効になることはないのです。

ただし、この保険契約に基づく請求権(保険金を請求できる権利)は、最初の買主(新築住宅を購入した人)のものです。転売されたとしても、新しい所有者には自動的に請求権が引き継がれるわけではありません

もし転売後に瑕疵(欠陥)が見つかって補償が必要になった場合、新しい所有者(転売後の買主)は次のどちらかの方法で補償を受けることになります。

  1. 転売主(前の所有者)に補償を請求する
  2. 転売主の保険請求権を代わりに行使する(

また、保険契約の変更や解除は、国土交通大臣の承認がない限りできません。そのため、転売されても保険の効力は維持されます。

このように、転売によって保険契約が解除されるという記述は誤りです。

 


4.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。

4・・・ 誤り

住宅の床面積が25㎡以下の場合に「3戸を1戸と数える」というのは間違いです。

実際には、保証金の供託額は、過去10年以内に売った新築住宅の合計戸数に応じて決まります。この合計戸数を計算するときに、次のルールがあります(履行確保法11条3項、履行確保法施行令6条)。

  • 床面積が55㎡以下の住宅は、「2戸を1戸」として数える。

つまり、床面積が小さい住宅は、通常の住宅よりも戸数が少なくカウントされるという特例があるのです。

 


令和6年・2024年の宅建過去問

問1
法律関係
問2
委任契約
問3
共有
問4
民法総合
問5
債務不履行
問6
地上権
問7
民法総合
問8
民法の条文
問9
承諾
問10
契約不適合責任
問11
借地権
問12
借家権(建物賃貸借契約)
問13
区分所有法
問14
不動産登記法
問15
都市計画法
問16
都市計画法(開発許可)
問17
建築基準法(建築確認)
問18
建築基準法
問19
盛土規制法
問20
土地区画整理法
問21
農地法
問22
国土利用計画法
問23
所得税(住宅ローン控除)
問24
不動産取得税
問25
不動産鑑定評価基準
問26
重要事項説明
問27
営業保証金
問28
報酬計算
問29
宅建士
問30
クーリングオフ
問31
監督処分
問32
媒介契約
問33
広告
問34
手付金等の保全措置
問35
契約書(37条書面)
問36
保証協会
問37
35条書面
問38
免許
問39
案内所
問40
契約書(37条書面)
問41
35条書面
問42
死に関する告知
問43
宅建士
問44
契約書(37条書面)
問45
住宅瑕疵担保履行法
問46
住宅金融支援機構
問47
不当景品類及び不当表示防止法
問48
問49
土地
問50
建物