独学合格プログラム

【答え：3】

1・・・ 誤り

不動産が A（売主）→ B（中間者）→ C（買主） と順番に売却された場合、法律上の所有権は A→B、B→C と段階を踏んで移動しています。

BがCに売却したからといって、「AからBへ所有権が移転した」という過去の事実が消えるわけではありません。BはCに対して「完全な所有権」を渡す義務を負っているため、その前提としてAから自分（B）へ名義を移す権利を保持し続ける必要があります。

判例（最判昭46.11.30）では以下のように示されています。
「中間省略登記の合意があっても、中間者（B）が元々の売主（A）に対して持っている登記請求権は消滅しない」
つまり、Bは「Cに直接移してもいいけど、やっぱり自分（B）に移してくれ」と言うこともできるんです。よって、誤りです。

この肢のポイントは、「BがCに転売したあとも、BのAに対する登記請求権は残るか」です。

結論は、Bは、Cに甲土地を売却した後であっても、Aに対して「自分（B）名義への所有権移転登記をせよ」と請求できます。

したがって、「請求することはできない」とする肢は誤りです。

なぜBの登記請求権は残るのか

A→B の売買がされた時点で、「Bへの所有権移転登記請求権」という債権（契約上の権利）がBに発生します。

その後 B→C と転売しても、「A→B という売買があった」という過去の事実が消えるわけではないので、これに基づくBの登記請求権もそのまま残ります。

判例も、「中間者は転売で所有権を失っても、前主に対する所有権移転登記請求権は失わない」と明言しています。

【イメージ】
A→B の売買で「AはBに登記を移す義務」という線が一本できる。
B→C の売買で「BはCに登記を移す義務」という線がもう一本できる。
BがCに売ったからといって、A→B の線が自動的に消えるわけではないので、Bは相変わらずAに「まず自分に登記をつけろ」と言える、というイメージです。

2・・・ 誤り

本問の要旨は「A（前々所有者）→ B（前所有者）→ C（現所有者）」と順次売却された場合、Cは登記がなければAに対して「私が持ち主だ！」と言えないか？という点です。

この問題を解くカギは、「Aが民法177条の『第三者』に該当するかどうか」という点にあります。

不動産に関する権利（所有権など）の得喪は、登記をしなければ「第三者」に対抗（主張）できないとされています。
では、この「第三者」とは誰のことでしょうか？

「その不動産を巡って、互いに正当な権利を競い合っているライバル」のことです。

本問において、Cさんにとって、Aさんは「ライバル（第三者）」ではなく、自分の権利の源流にいる「身内（前々主）」のような存在です。

判例（最判昭39.2.13）でも下記のように言っています。
「不動産がA→B→Cと転々譲渡された場合、現在の名義人であるAは、Cに対して『登記がないからお前は所有者じゃない』と言える立場（第三者）ではない。」

つまり、Cは登記がなくても、Aに対して堂々と「私が現在の所有者です」と主張できます。

ポイント

Cは登記がなくてもAに「自分が所有者」と主張できる。
→ Aは民法177条の「第三者」ではないから。

なぜか？

民法177条の「第三者」とは、
同じ不動産について“権利を取り合う立場の人（利害対立者）”です。

しかし今回のAはどうかというと、

• A → B → C と売っている
• つまりAはすでに完全に手放している
• Cの権利は、Aからずっとつながっている（権利の流れの中の人）

なのでAは、

Cと権利を争う立場ではない

ただの「元の持ち主（権利の出発点）」にすぎない

→ よって「第三者」ではない

【イメージ】

バトンリレーで考えると分かりやすいです。

A → B → C とバトン（所有権）が渡っている

最後に持っているCが「今の持ち主」

このときAが「まだ俺のだ」と言うのはおかしい
（すでに自分で手放している）

3・・・ 正しい

この問題のポイントは、Aが契約を解除したタイミングと、Cが土地を買ったタイミングの前後関係です。

1. 「解除前」にCが登場した場合（BC契約 → AB解除）

この場合、Cは「解除前の第三者」と呼ばれます。

Aが解除して「土地を返せ！」と言っても、すでにCが適法に買っている場合、Cの権利をいきなり奪うのは酷です。

民法545条1項但書により、解除によって「第三者の権利を害することはできない」とされています。

ただし、CがAに勝つためには「登記」が必要です（判例）。Cが先に登記を備えれば、Aに所有権を主張できます。

2. 「解除後」にCが登場した場合（AB解除 → BC契約）

この場合、Cは「解除後の第三者」と呼ばれます。

Aが解除したのに、登記をBの名義のまま放置していたせいで、Cが「Bの土地だ」と信じて買ってしまったケースです。

これは「Aへの復帰的物権変動」と「BからCへの売買」が重なった、いわば二重譲渡のような関係（対抗関係）になります。

AとC、「先に登記を備えた方が勝ち」という早い者勝ちのルール（民法177条）が適用されます。

したがって、どちらの場合でも、Cが登記を備えれば甲土地の所有権をAに対して主張することができます。

【ポイント整理】

■解除前にCが取得（BC → AB解除）
→ 民法545条1項但書の「第三者保護」
→ ただし判例上、Cは登記がないとAに対抗できない

■解除後にCが取得（AB解除 → BC）
→ AとCは対抗関係（民法177条）
→ 登記先取得者が優先

■結論
→ いずれも「Cが登記を備えればAに勝てる」

4・・・ 誤り

結論からいうと、強迫による取り消しがあった場合、たとえ第三者Ｃが「善意かつ無過失」であっても、元の所有者ＡはＣに勝てません。
ただし、「取り消した後に」現れたＣとの関係では、登記をどちらが先に備えたかという早い者勝ちのルール（対抗問題）になるため、「いずれの場合であってもＣが主張できる」という問題文は不適切です。

まず、詐欺による取り消しは善意無過失の第三者に対抗できないとされています。つまり、無理やり脅されて契約させられたＡさんは非常に強く保護されており、基本的には善意の第三者Ｃに対しても「返してくれ」と言えるのが原則です。

しかし、ここで重要なのが「取り消しのタイミング」です。

1．強迫取消前の第三者

Ｂの強迫を理由にＡが契約を「取り消す前」にＣが土地を買った場合（取り消し前の第三者）、Ａは強迫を理由にＣから土地を取り戻せます。

2．強迫取消後の第三者

これに対し、Ａが既に取り消しをした後に、Ｂが勝手にＣに売ってしまった場合（取り消し後の第三者）は、状況が変わります。
判例（大判昭17.9.30）では、取り消しによって土地がＡに戻る動きと、ＢからＣへ売られる動きを、二重譲渡のような関係と捉えます。

この場合、ＡとＣのどちらが勝つかは「先に登記を備えた方」が決めることになります。

したがって、Ｃが常に所有権を主張できるわけではなく、タイミングや登記の有無によって結論が分かれるんです。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

登録免許税

問２４

固定資産税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

報酬計算

問２７

重要事項説明・35条書面

問２８

業務上の規制

問２９

37条書面

問３０

重要事項説明・35条書面

問３１

業務上の規制

問３２

8種制限

問３３

35条書面・37条書面

問３４

免許の基準

問３５

保証協会

問３６

重要事項説明

問３７

業務上の規制

問３８

免許

問３９

媒介契約

問４０

クーリングオフ

問４１

免許

問４２

宅建士

問４３

重要事項説明書・35条書面

問４４

犯罪収益移転防止法

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物