独学合格プログラム

【答え：1】

1・・・ 誤り

Cが所有権を取得するのは「売買の時点（過去）」に遡ってではなく、「Bが所有権を取得した時点（現在）」です。よって、誤りです。

民法では、他人の物であっても売買契約を結ぶこと自体は有効です（民法560条）。しかし、売主Bは持っていないものをCに渡すことはできません。

そのため、BとCの間で契約は成立しますが、所有権はまだAにあります。

BがAから購入した時にこの瞬間、Bに所有権が移ります。

つまり、Bが所有権を手に入れた瞬間に、その所有権は「自動的（当然）」にCへと流れていきます。

ここで重要なのは、「過去に遡って（バックして）所有権が移るわけではない」という点です。Bが権利を手に入れた「その瞬間」にCに移る、という時間の流れを正確に掴んでください。

【ポイント】

所有権は過去に遡りません。
Bが所有権を取得した“その瞬間”にCへ移ります。

時系列で見るとシンプルです！

① B→Cに売却（この時点ではBは無権利）
　→ 契約は有効（民法560条）だが、所有権はまだAのまま

② BがAから購入して所有権取得
　→ この瞬間、B→Cへ所有権がそのまま移転

なぜ「遡らない」のか

もし遡ると、こんな不都合が起きます。

Cが「過去から所有者だった」ことになり、
その間にAが第三者Dへ売っていた場合などに、権利関係がめちゃくちゃになる
→ だから民法は「現実に権利を持った時点で移る」と考えます。

2・・・ 正しい

不動産取引の鉄則は「自分の持っている権利以上のものを他人に渡すことはできない」ということです。

• Dの立場：Aに無断で登記を偽造した「無権利者」です。
• Eの立場：無権利者であるDから買った人です。日本の不動産登記には「公信力」がないため、いくら登記を信じて買ったとしても、売主が無権利者であれば、買主Eも原則として権利を取得できません。

つまり、甲土地の所有権は依然としてA（真の所有者）にあり、そこから適法に買い受けたFが現在の正当な所有者となります。

Eが第三者に該当するのか？

この場面ではEは民法177条の「第三者」には該当しません。したがって、Fは登記がなくてもEに対して所有権を主張できます。

そもそも「第三者」とは「当事者およびその包括承継人以外で、登記の存否を基準として自己のために物権変動の効力を主張する利害関係人」を指すと解されています。

典型例は、二重譲渡の後順位買主、差押債権者、仮登記担保権者など、いわゆる「登記の先後で利害が対立する人」です。

この事案では、DがAに無断で自分名義に虚偽の所有権移転登記をし、その後Eに売却・登記したという流れです。

虚偽の所有権移転登記は無効なので、Dはもともと一切権利を持たない「無権利者」であり、そこから買ったEも無権利者にすぎませんから、登記の先後で保護されるべき「第三者」のグループには入らない、という整理になります。

そのため、結果として、甲土地の所有権は一貫してAにとどまっており、Eは無権利者から買ったにすぎないので所有権を取得していません。

Aから適法に譲り受けたFは、真の所有者からの有効な譲受人なので、登記がなくても無権利者Eに対して所有権を主張できます（Eが177条の第三者ではないため）。
 

3・・・ 正しい

この問題の核心は、「誰が当事者で、誰が第三者か？」を見極めることにあります。

時効によって権利を得る人（時効取得者）と、権利を失う人（もとの所有者）の関係は、いわば「直接の権利移転」のような関係です。

ルールとしては、当事者間では、登記がなくても権利を主張できます。

例えば、問題文のG（時効取得者）とA（元所有者）は当事者同士なので、Gは登記なしでAに「これは俺の土地だ！」と言えます。

■ここが試験での重要ポイントです。

相続人Hは、亡くなったAの権利も義務も「丸ごと（包括的に）」引き継ぎます。つまり、法律上、HはAと同一視されます。つまり、相続人Hは第三者ではありません。

そのため、Aに対して登記なしで主張できるなら、その地位を継いだHに対しても、当然に登記なしで主張できます。

4・・・ 正しい

本肢は正しい内容です。土地の元の所有者Aが、土地を売る際に「木だけは自分のものとして残しておきたい（所有権の留保）」と考えたとしても、それを外部からわかる形（公示）にしておかないと、後から土地を買ったKさんには勝てない、という理屈で、本肢は正しいです。

【一言での理解イメージ】

原則：土地を売れば、その土地の木も一緒に移る。

特別ルール（木だけ自分のもの）は、外から見て分かる「印」を付けておかないと、あとからその土地を善意で買った人の利益が優先される。

だからAは、公示なしではKに対して「木は私のもの」とは言えない。

令和7年（2025年）：宅建試験・過去問

問１

意思表示・物権変動

問２

保証・連帯保証

問３

意思表示

問４

担保物権・相殺

問５

相続（代襲相続）

問６

物権変動

問７

民法総合

問８

共有

問９

連帯債務

問１０

契約不適合責任

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法（開発許可）

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

盛土規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

国土利用計画法

問２３

登録免許税

問２４

固定資産税

問２５

不動産鑑定評価基準

問２６

報酬計算

問２７

重要事項説明・35条書面

問２８

業務上の規制

問２９

37条書面

問３０

重要事項説明・35条書面

問３１

業務上の規制

問３２

8種制限

問３３

35条書面・37条書面

問３４

免許の基準

問３５

保証協会

問３６

重要事項説明

問３７

業務上の規制

問３８

免許

問３９

媒介契約

問４０

クーリングオフ

問４１

免許

問４２

宅建士

問４３

重要事項説明書・35条書面

問４４

犯罪収益移転防止法

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物