宅建物取引業法とは？
出題ポイント
これから学習する「宅地・建物」「取引」「業」すべてに該当する場合、宅地建物取引業法の「免許」が必要になってきます。
つまり、「宅地とは？」「建物とは？」「取引とは？」「業とは？」という問いに対してきちんと答えられるようにすることで、免許が必要なのかどうかを問う問題が解けるようになるわけです。
しっかり、これらの意味（定義）を頭に入れていきましょう！
宅地とは？
そもそも、「土地」だからといって、全てが「宅地」となるわけではありません。つまり、「土地」であっても、「宅地」の場合もあれば、「宅地でない」場合もあるわけです。
つまり、土地 ≠ 宅地 ということです。
宅地に該当する場合とは、２つに分けられます。下記２つの場合が「宅地」です。
- 建物の敷地に利用される（供される）土地
①現に建物が存在する土地
②今後、建物を建てる予定の土地上記２つは宅地です。 - 用途地域内の土地
| 原則 | 建物の敷地であってもそうでなくても、原則、用途地域内の土地は宅地です。 |
| 例外 | 現在、道路・公園・広場・河川・水路等の場合は用途地域内の土地であっても宅地ではない |
例：別荘を建築する予定の土地＝宅地（１－②）
例：用途地域内の農地＝宅地（２－原則）
建物とは？
建物の定義については、一般常識的に考える建物で大丈夫です。
「倉庫」や「マンション一室」も「建物」です。
取引とは？
・「自ら当事者」として「売買・交換」を行う場合
・他人の取引の「媒介」もしくは「代理」という形で「売買・交換」「貸借」を行う場合
を取引と言います。
これを表にすると以下のようになります。
| 売買・交換 | 貸借 | |
|---|---|---|
| 自ら当事者 | 取引 | 取引ではない |
| 代理・媒介 | 取引 | 取引 |
自ら当事者の売買とは、売主や買主を指します。つまり、売主や買主は「取引」をすることになるわけです。
一方、
自ら当事者の貸借とは、貸主（転貸主も含む）や借主を指します。つまり、貸主や借主は「取引」をしていないということです。
また、アパートの賃貸借（貸し借り）の仲介（媒介）会社は「取引」をすることになります。
業とは？
「不特定多数」に対して、「反復継続」して行うことを言います。簡単にいえば、何回も行うことが「業」です。１回や２回を行うだけは「業」とは言いません。
そして、「業」にあたるか否かは、「営利性は関係ない」です。つまり、学校法人や宗教法人、社会福祉法人が反復継続して、取引を行う場合も「業」となります。
売主：学校法人 ⇒ 買主：不特定多数 ・・・ 「業」に該当する
注意が必要なのは、不特定多数か否かです。これは一つ一つ覚えておきましょう。
| 不特定多数に該当 業ではない |
・宗教法人・学校法人のみを取引相手とする場合 |
| 不特定多数に該当しない 業にあたる |
・自社の社員のみを取引相手とする場合 ・自校の学生のみを取引相手とする場合 |
例：個人Ａが学校法人のみを対象に、学校建築のための土地（宅地）を販売する場合も、「業」とみなされ、Ａは宅地建物取引業の免許が必要です。
売主：個人Ａ ⇒ 買主：学校法人のみ ・・・「業」に該当する
例：法人Ｂが自社の社員のみを対象に、自宅用のマンションを販売する場合、「業」とはみなされないので、Ｂは宅地建物取引業の免許は不要です。
宅地建物取引業者とは？
上記「宅地や建物」の「取引」を「業」として行い、宅建業の免許を受けた者を「宅地建物取引業者」といいます。
宅地建物取引業の免許が不要な者
下記①～③の者は、宅建業の免許は不要です。
| ①国、地方公共団体 |
| ②都市再生機構、住宅供給公社等 |
| ③信託会社、信託業務を兼営する銀行 →国土交通大臣に届出は必要 |