クーリングオフ
クーリングオフとは？
契約した後、頭を冷やして（Cooling Off）冷静に考え直す時間を「宅建業者でない買主」に与え、一定期間内であれば無条件で契約を解除することができる特別な制度のことをいいます。
一度契約が成立するとその契約に拘束され、お互いに契約を守るのが契約の原則ですが、この原則に例外を設けたのが「クーリング・オフ」制度です。不動産の知識に乏しい買主を保護するためのルールと考えてください。
宅建業法では、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合、喫茶店やホテルのロビー等の事務所等以外の場所で買受の申し込みをや売買契約をした場合、原則、あとで申込みの撤回や契約ができるとしています。ただし例外としてクーリングオフが使えない場合もあります。それをここから解説していきます。
クーリングオフが使えない場所①
下記場所で買受の申し込みをや売買契約をした場合、クーリングオフができなくなります。
- 売主業者・代理業者・媒介業者の事務所
- 買主自らが申し出た自宅や勤務先
買主が「自宅で契約に関する説明を受けます！」とか「勤務先で契約に関する説明を受けます！」
クーリングオフが使えない場所②
下記場所で、１人以上の専任の取引士の設置を義務付けられている場所で買受の申し込みをや売買契約をした場合、クーリングオフができなくなります。
- 売主業者・代理業者・媒介業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
- 一団（10区画または10戸以上）の宅地または建物の分譲を行う案内所で、土地に定着する建物内
- 売主業者・代理業者・媒介業者が事務所等で契約に関する説明をした後、展示会などの催しを実施する場所で、土地に定着する建物内
▼注意点
- 上記１～３について１人以上の専任の取引士の設置義務があるものの、実際に専任の取引士が設置していなかった場合であってもクーリングオフができない場所にあたる
- 分譲におけるモデルルームやモデルハウスも案内所にあたりクーリングオフができない場所にあたる
- 買主が買受の申し込みをした場所と売買契約を締結した場所が異なる場合、買受の申し込みをした場所を基準にしてクーリングオフができるかどうかを判断する
その他クーリングオフができなくなる場合
下記いずれかに該当すると、クーリングオフはできなくなります。
- 買主（申込者）が申込の撤回または契約解除ができる旨及びその方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過したとき
- 買主が宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき
▼注意点
１について、売主からの告知がなかったり、口頭だけの告知の場合は、１に該当しない
クーリングオフの方法と効果
- クーリングオフは書面で行わなければならない
- クーリングオフは買主（申込者）がクーリングオフする旨の書面を発した時に、クーリングオフの効果は発生する
イメージとしては、申し込みを撤回する旨の書面をポストに入れた時に申込の撤回の効果が生じる - クーリングオフされたら、売主は、速やかに受領した金銭を買主に返還しなければならない
- 上記において、損害賠償額の請求や違約金の請求はできない
- 上記ルールについて買主（申込者）に不利な特約は無効となる
例：クーリングオフがされた場合に違約金の請求ができる旨の特約は無効、クーリングオフができる期間を6日とする旨の特約は無効