住宅瑕疵担保履行法（資力確保措置）
万一、建物に瑕疵があった場合、民法で、瑕疵担保責任による損害賠償請求ができるようになっています。しかし、売主が倒産したり、売主にお金がなかったら、買主等は保護されません。そんな場合でも、買主等が保護されるように、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が制定され、資力確保措置を義務付けることになりました。
資力確保措置とは？
新築住宅の販売する宅建業者や新築住宅を請け負う建設業者が、保証金の供託や保険契約の締結をすることを資力確保措置と言います。これにより、万一、宅建業者や建設業者が倒産したり、お金がなかったりしても、保証金から還付請求できたり、保険金を請求できたりするわけです。
資力確保措置の対象となる住宅
まず、資力確保措置の対象となるのは新築住宅です。中古住宅は対象外です。
| 対象となるもの | 対象とならないもの |
|---|---|
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|
資力確保措置を講じなければならない者（義務者）
- 自ら売主として、宅建業者でない買主と新築住宅の売買契約を締結をし、引き渡しを行う宅建業者
- 宅建業者でない注文者から、新築住宅の請負契約を締結し、引き渡しを行う建設業者
新築住宅に関する瑕疵担保責任の内容
新築住宅の「構造耐力上主要な部分（基礎、基礎ぐい、土台、壁、柱等）」や「雨水の侵入を防止する部分（屋根や外壁等）」について瑕疵があった場合、引き渡しから10年間、買主等は、住宅販売瑕疵担保保証金から還付請求をしたり、、住宅販売瑕疵担保責任保険の保険金を請求できます。
資力確保措置の方法
宅建業者は、「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」もしくは「住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」のいずれかを行う事により資力確保措置を講じることができます。
住宅販売瑕疵担保保証金の供託
供託額
供託すべき保証金の額は、営業保証金とは計算方法が異なります。基準日における合計個数（Ｘ）に一定金額（Ｙ）を乗じて（×をする）、さらに一定金額（Ｚ）を加算して（＋して）計算します。
| 新築住宅の引渡し戸数（X） | 乗ずる金額（Y） | 加算する金額（Z） |
|---|---|---|
| 1戸以下 | 2000万円 | 0 |
| 1戸を超え10戸以下 | 200万円 | 1800万円 |
| 10戸を超え50戸以下 | 80万円 | 3000万円 |
| 50戸を超え100戸以下 | 60万円 | 4000万円 |
| 100戸を超え500戸以下 | 10万円 | 9000万円 |
| ・ | ・ | ・ |
| ・ | ・ | ・ |
| 30万戸超 | 1万2000円 | 9億9000万円 |
細かい数字までは覚える必要はありません。
具体例
基準日前10年間に自ら売主として新築住宅を合計40戸引き渡したとしたら（1戸も保険契約を締結していない）
40戸×80万円＋3000万円＝6200万円を供託しなければなりません。
供託できるもの（営業保証金と同様）
詳細は、「営業保証金制度の保管替え」を参照
供託する場所（営業保証金と同様）
「主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」に上記供託額を供託する。
保管替え（営業保証金と同様）
詳細は、「営業保証金制度の保管替え」を参照
保証金の供託等の届出
新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日（3/31と9/30）ごとに、資力確保措置の状況（保証金の供託状況・保険契約の締結状況）を免許権者に届出なければなりません。
届出期間は基準日から3週間以内です。
上記のとおり、供託しなかったり、供託した旨の届出をしなかった場合、基準日の翌日から50日を経過した日以後、新たに自ら売主として新築住宅の売買契約の締結をしてはいけません。（新築住宅の売買契約締結の禁止）
これに違反して、新築住宅の売買契約をすると、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金または併科となります。
供託所等に関する説明
宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対して、売買契約の締結までに、保証金を供託している供託所の所在地等の一定事項について、それらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。
| 買主に対する説明等 | 説明等の時期 | 説明等の内容 |
| 重要事項説明書の交付・説明 （宅地建物取引業法第35条） |
売買契約の締結まで | ・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合 |
| 住宅瑕疵担保履行法第15条の規定による書面の交付・説明（※） （住宅瑕疵担保履行法第15条） |
売買契約の締結まで | ・保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、所在地 ・共同分譲の場合における瑕疵負担割合 |
住宅販売瑕疵担保責任保険
宅建業者は保証金の供託を行わない場合、資力確保措置の方法として、国土交通大臣が指定した指定保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結することができます。
この保険契約の要件は以下の通りです。以下の要件を全て満たす必要があります。
- 保険料の支払いは売主である宅建業者であることを約するもの
- 保険金額は２０００万円以上のもの
- 新築住宅引渡し後、１０年以上の期間にわたって有効なもの
- 国土交通省の承認を受けた場合を除き、変更または、解除をすることができないもの