報酬（消費税10％対応）
目次
宅建業者は、宅地や建物の媒介や代理を行うことで受領できる報酬（仲介手数料）については、上限が設けられています。これを「報酬額の制限」というルールでまとめられており、取引によって制限（ルール）がが変わってくるので、細かく覚えていきましょう。
売買・交換の「媒介」の場合の報酬額の上限
売買・交換における報酬については、今から解説する計算方法が基本となってくるので必ず覚えておきましょう。
| 物件価額 | 報酬の最高限度額 |
|---|---|
| 物件の価額が400万円超の場合 | 価額の3％（価額×0.03）＋6万円 |
| 物件の価額が200万円超400万円以下の場合 | 価額の4％（価額×0.04）＋2万円 |
| 物件の価額が200万円以下の場合 | 価額の5％（価額×0.05） |
- 宅建業者は依頼者の双方から報酬を受領することができる。その一方から受領できる報酬額の上限は上記の通りです。
- 交換の場合は、高い方の価額を基準に計算します。
具体例1：一方から売買の媒介を依頼
宅建業者Aが売主から媒介を依頼され、1000万円の宅地の売買を媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
（1000万円×0.03）＋6万円＝36万円
これに消費税を加えると、
36万円×1.1＝39万6000円
答え：Aは売主から39万6000円を上限に受領することができる
具体例2：双方から売買の媒介を依頼
宅建業者Aが売主と買主の双方から媒介を依頼され、1000万円の宅地の売買を媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
Aが売主から受領できる報酬額の上限は、具体例1同様39万6000円です。
さらに、Aは買主からも媒介の依頼を受けているので、買主からも売主同様39万6000円を上限に報酬を受領できます。
したがって、Aは売主と買主双方からそれぞれ39万6000円を上限に報酬を受領できます。
答え：Aは79万2000円を上限に受領することができる
具体例3：交換の媒介
宅建業者Aが甲から媒介を依頼され、甲所有の1000万円の宅地と、乙所有の2000万円の交換を媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
交換の場合、価格の高い方を基準にするので
（2000万円×0.03）＋6万円＝66万円
これに消費税を加えると、
66万円×1.1＝72万6000円
答え：Aは甲から72万6000円を上限に受領することができる
売買・交換の「代理」の場合の報酬額の上限
- 原則、代理の依頼の依頼者から受領できる報酬額の上限は、媒介の2倍以内
- 宅建業者全体が受領できる報酬額の合計額は、媒介の2倍以内
具体例4：売買の代理を依頼
宅建業者Aが売主から代理を依頼され、1000万円の宅地の売買を媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
（1000万円×0.03）＋6万円＝36万円
これが媒介の場合の報酬額の上限なので、代理の場合はこれの2倍です。
36万円×2＝72万円
これに消費税を加えると、
72万円×1.1＝79万2000円
答え：Aは売主から79万2000円を上限に受領することができる
具体例5：売買の媒介業者と代理業者が存在する場合
宅建業者Aが売主から代理を依頼され、宅建業者Bは買主から媒介の依頼をされ。1000万円の宅地の売買を締結した場合、AとBの報酬額の合計の上限はいくらか？
まず、Bの報酬額の上限は具体例1のとおり39万6000円が上限です。
Aの報酬額の上限は具体例4のとおり77万7600円が上限です。
そして、AとBの報酬額の上限は、79万2000円（媒介の2倍）です。
答え：AとBの報酬額の合計は、79万2000円を上限に受領することができる
貸借の「媒介」の場合の報酬額の上限
貸借の媒介の場合、「居住用建物の場合」と「居住用建物以外の場合」で考え方が異なりますが下記ルールはすべての貸借で適用されるルールです。
- 宅建業者全体が受領できる報酬額の合計額は、借賃の1ヶ月分を限度に受領できる
居住用建物の場合
- 依頼者の一方から受領できる報酬額は原則、借賃の0.5ヶ月分以内
- 媒介依頼を受ける際に、依頼者から承諾を得ている場合、借賃の1ヶ月分を限度に受領できる
具体例6：居住用建物の媒介
宅建業者Aが貸主から媒介を依頼され、月額10万円の居住用建物の媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
10万円×1/2＝5万円
これに消費税を加えると、
5万円×1.1＝5万5000円
答え：Aは貸主から5万5000円を上限に受領することができる
居住用建物以外の場合（宅地や商業ビル等）
- 依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は借賃の1ヶ月以内
具体例７：居住用建物以外の媒介
宅建業者Aが貸主から媒介を依頼され、月額10万円の店舗の媒介した場合の報酬額の上限はいくらか？
10万円×1.1＝11万円
貸借の「代理」の場合の報酬額の上限
- 代理の依頼者から受領できる報酬額の上限は借賃の1ヶ月以内
具体例8：貸借の代理
宅建業者Aが貸主から代理を依頼され、月額10万円の店舗の代理をした場合の報酬額の上限はいくらか？
10万円×1.1＝11万円
権利金の授受がある場合（居住用建物以外に限る）
- 「宅地」や「居住用建物以外の建物」の貸借で権利金の寿々がある場合、依頼者から受領できる報酬額の上限については、権利金の額を売買代金としてみなして、売買の計算方式により報酬額の上限を計算できる。
- 「借賃の１ヶ月分」と「権利金の額を売買代金とみなして算出した金額」との高い方を上限とできる
具体例9：権利金の授受がある場合の貸借
宅建業者Aが貸主から媒介を依頼され、月額30万円、権利金1000万円の店舗の代理をした場合の報酬額の上限はいくらか？
■借賃を基準に計算
30万円×1.1＝33万円・・・①
■権利金を売買代金として計算
（1000万円×0.03）＋6万円＝36万円
36万円×1.1＝39万6000円・・・②
①と②を比べると②の方が高いので②が上限になります。
答え：Aは貸主から39万6000円を上限に受領することができる
報酬と消費税の関係
上記計算を見てのとおり、報酬額は「物件の価額」を基準に計算します。
例えば、1,000万円の土地の場合、「1,000万円」が物件の価額になります。なぜなら、土地には消費税がかかってこないので、そのまま物件の価額として計算することができます。
一方、1000万円の建物の場合、「1,000万円」は物件の価額ではありません。なぜなら、建物の売却価格には消費税がかかってきます。つまり、この1,000万円の中に消費税を含んでいるので、「909万909円」が物件価額で、「90万9091円」が消費税となります。1100万円（消費税込）の建物の場合、「1000万円」が物件の価額で、「100万円」が消費税です。
| 非課税の取引 | 消費税の課税の取引 |
|---|---|
|
左記以外の取引
|
成功報酬主義
報酬は、宅地や建物の取引の「媒介や代理」を依頼され、その取引が成立した「後」でなければ、受領することができません。
報酬以外に受領できる費用
原則
宅建業者は、報酬のほかに、必要経費や広告費等の費用を請求することも受領することもできません。
例外
ただし、例外として、依頼者の特別の依頼に基づく費用（広告費や調査費用、旅費等）は、報酬とは別に請求・受領できます。
免税業者と報酬の関係
免税業者とは、消費税を収める義務が免除されている業者を言います。この免税業者は、物件を仕入れる時などに売主に消費税を支払っています。この仕入れにかかる消費税相当額を報酬額として請求できるようにしています。この仕入れに係る消費税相当額を「みなし仕入れ率」という数字を基に計算することができます。不動産業の場合、みなし仕入れ率は40％とされています。つまり、消費税10％の40％＝4％を仕入れに係る消費税相当額を報酬額に含めて請求することができます。
免税業者の報酬の具体例
宅建業者Ａ（免税業者）が1,100万円の建物の売買の媒介を売主から依頼され、取引を成立させた場合の報酬額の上限を考えてみます。まず、建物は消費税を含んでいるので、消費税を除いた価格を算出します。すると、1,000万円が物件価額となります。つまり、（1,000万円×3％）＋6万円＝36万円
これに「仕入れに係る消費税相当額」を加えます。
仕入れに係る消費税相当額＝36万円×4％＝1万4400円
36万円＋1万4400円＝37万4400円
したがって、Ａが売主から受領できる報酬額の上限は、37万4400円です。