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令和3年・2021年(12月試験) 問12-3 借家権

【問題】賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和4年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約について、建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。

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【解答】

誤り

【解説】

転貸借があった場合において、ＡＢ間の賃貸借契約について、賃借人Ｂの債務不履行によって、解除されて終了するときは、賃貸人Ａが転借人に対して、建物の明渡しを請求することができ、請求を受けた時に、転貸借契約は終了となります。

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

①　賃貸借契約の合意解除

賃貸借契約期間中にＡＢ間の話合いによって、ＡＢ間の賃貸借契約を解除した場合、勝手にＡＢ間で解除しているので、賃貸人Ａは「賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と転借人Ｃに主張することはできません。つまり、転貸借契約は当然には終了しません。

②　賃貸借契約の「期間満了」もしくは「解約申入れ」により終了

この場合、いきなり、「ＡＢ間の賃貸借契約が終了したから、Ｃさん建物返して！」と言われも、転借人Ｃは困ります。そのため、賃貸人Ａが転借人Ｃに対して「賃貸借契約は終了します！（しました！）」と通知することで、通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了します。ＡがＣに対抗するためには転借人Ｃへの通知が必要ということです！賃借人Ｂには通知不要です。

③　賃借人の債務不履行による賃貸借契約の解除

賃借人Ｂが賃貸人Ａに対して、家賃を払わなかった（債務不履行の）場合、Ａは賃貸借契約を解除できます。そして、判例では、賃貸借契約を解除する際に、「転借人Ｃに対して支払の機会を与える必要はない」としています。また、賃借人Ｂの債務不履行による解除の場合、賃貸人Ａが転借人Ｃに目的物（建物）の返還を請求したときに転貸借は終了します。つまり、転借人Ｃはすぐにでも建物を明け渡さないといけなくなります。

令和3年・2021年（12月試験）の宅建過去問

問1	自力救済（判決文）	1	2	3	4
問2	相隣関係	1	2	3	4
問3	成年被後見人	1	2	3	4
問4	売買契約	1	2	3	4
問5	代理	1	2	3	4
問6	物権変動	1	2	3	4
問7	相続	1	2	3	4
問8	民法その他	1	2	3	4
問9	売買契約・賃貸借契約	1	2	3	4
問10	抵当権	1	2	3	4
問11	借地権	1	2	3	4
問12	借家権	1	2	3	4
問13	区分所有法	1	2	3	4
問14	不動産登記法	1	2	3	4
問15	都市計画法	1	2	3	4
問16	都市計画法（開発許可）	1	2	3	4
問17	建築基準法	1	2	3	4
問18	建築基準法	1	2	3	4
問19	宅地造成等規制法	1	2	3	4
問20	土地区画整理法	1	2	3	4
問21	農地法	1	2	3	4
問22	国土利用計画法	1	2	3	4
問23	登録免許税	1	2	3	4
問24	固定資産税	1	2	3	4
問25	地価公示法	1	2	3	4
問26	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問27	８種制限	1	2	3	4
問28	監督処分・罰則	1	2	3	4
問29	免許	1	2	3	4
問30	広告	1	2	3	4
問31	報酬	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問32	保証協会	1	2	3	4
問33	媒介契約	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問34	宅地・建物の定義	1	2	3	4
問35	35条書面	1	2	3	4
問36	免許	1	2	3	4
問37	取引士	1	2	3	4
問38	業務上の規制	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問39	保証協会	1	2	3	4
問40	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問41	取引士	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問42	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問43	クーリングオフ	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問44	35条書面	1	2	3	-
問45	住宅瑕疵担保履行法	1	2	3	4
問46	住宅金融支援機構	1	2	3	4
問47	不当表示法	1	2	3	4
問48	統計
問49	土地	1	2	3	4
問50	建物	1	2	3	4

キーワード: 借家権