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令和3年・2021年(12月試験) 問38-ｴ 業務上の規制

【問題】エ　宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
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【問題】エ　宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
【解答】

違反する

【解説】

農地の所有者I－（農地法5条許可を停止条件として売買契約）→宅建業者H（売主）→非宅建業者Ｊ（買主）

売主業者Hは、停止条件付で、Iから「建物の敷地に供するため農地（宅地）」を取得しています。

そして、停止条件付の売買契約では、「取得」したことにならないので、当該農地は、「自己所有に属しない宅地建物」となります。

売主業者Hは、「宅地建物取引業者ではない個人J」と売買契約を締結したら違反です。

自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限

民法では「他人物売買」は有効でした。しかし、宅建業法では、買主を保護するために、宅建業者は

  1. 他人が所有している物件
  2. 未完成物件

については原則、宅建業者でない者に販売することは禁止されています。ただし、例外がありますので、下記に示します。

自己の所有に属しない宅地建物とは

  1. 他人物売買で取引された宅地建物
  2. 未完成物件

※「停止条件付き」売買契約は停止条件が成就するまでの間は「自己所有に属さない物件」として扱う

原則⇒契約締結ダメ！

原則、宅建業者は「自己の所有に属しない宅地建物」について、自ら売主（買主：宅建業者以外）として売買契約を締結してはいけない

■制度の趣旨

宅建業者が自ら売主として宅建業者でない者に「自己所有に属しない物件」を売ってはいけないという制限は、万一、売主業者が買主に引き渡しができない場合、買主が大きな損害を受ける可能性があるから、それを防ぐためのルール

①他人物売買で取引された宅地建物の例

Ｃ所有の物件を宅建業者Ａは宅建業者でないＢと売買契約を締結できない

jikosyoyunizokusanai1 ②未完成物件の例

建築工事完了前の物件について宅建業者Ａは宅建業者でないＢと売買契約を締結できない

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例外⇒契約締結ＯＫ！

次の場合は、自ら売主となる売買契約を締結できる

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令和3年・2021年（12月試験）の宅建過去問

問1 自力救済（） 1 2 3 4
問2 相隣関係 1 2 3 4
問3 成年被後見人 1 2 3 4
問4 売買契約 1 2 3 4
問5 代理 1 2 3 4
問6 物権変動 1 2 3 4
問7 相続 1 2 3 4
問8 1 2 3 4
問9 売買契約・賃貸借契約 1 2 3 4
問10 抵当権 1 2 3 4
問11 借地権 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 1 2 3 4
問15 1 2 3 4
問16 都市計画法（開発許可） 1 2 3 4
問17 建築基準法 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 1 2 3 4
問20 土地区画整理法 1 2 3 4
問21 農地法 1 2 3 4
問22 国土利用計画法 1 2 3 4
問23 登録免許税 1 2 3 4
問24 固定資産税 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 契約書面（37条書面） 1 2 3 4
問27 ８種制限 1 2 3 4
問28 監督処分・罰則 1 2 3 4
問29 1 2 3 4
問30 1 2 3 4
問31 ｱ ｲ ｳ ｴ
問32 保証協会 1 2 3 4
問33 媒介契約 ｱ ｲ ｳ ｴ
問34 宅地・建物の定義 1 2 3 4
問35 35条書面 1 2 3 4
問36 免許 1 2 3 4
問37 取引士 1 2 3 4
問38 ｱ ｲ ｳ ｴ
問39 保証協会 1 2 3 4
問40 契約書面（37条書面） 1 2 3 4
問41 取引士 ｱ ｲ ｳ ｴ
問42 契約書面（37条書面） 1 2 3 4
問43 ｱ ｲ ｳ ｴ
問44 35条書面 1 2 3 -
問45 住宅瑕疵担保履行法 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当表示法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 1 2 3 4
 

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