独学合格プログラム

みなし業者とは？

宅建業者が取引をした後に、以下の事由で免許が失効した場合、 ｢その一般承継人（相続人・合併後の法人）｣又は｢その宅建業者であった者｣は契約に基づく取引を結了する目的の範囲内（例：既に締結した売買契約に基づく物件の引渡し）においては、なお、引き続き宅建業者とみなします。

① 宅建業者の｢死亡（個人）｣又は｢合併による消滅（法人）｣

② ｢有効期間の満了｣、｢廃業等の届出｣、｢免許取消処分｣等による免許の失効

「取引を結了する目的の範囲」とは？

例えば、宅建業者が土地の売買契約後に合併消滅した場合、引き渡しをまだ終えていない状況です。 このままだと、買主は困るので、「土地の引渡し」や「移転登記」を行うことが「取引を結了する目的の範囲」です。

みなし業者制度の背景

これは、取引相手が、契約後、引渡しを受けることができない等の損害を受けないようにするためのルールです。

契約したのであれば、引渡し前に、宅建業者（取引業者）が免許取消になっても、引渡しまでは、この契約に関してのみ宅建業者として取引を行えるわけです。

（新しく違う者と契約したり、新たに広告を出したりすることはできません。）

個人業者ＡがＢＣ間の売買契約の媒介契約をしていたとします（上図）。売買契約後、不動産の引き渡し（取引結了）をするまでが個人業者Ａの業務です。そして、ＢＣ間の売買契約を締結した直後にＡが死亡してしまい、そのまま契約が放置されてしまうと、ＢとＣが困ります。そのため、引き渡し等までは、相続人が行えるようにするというのが「みなし業者」のルールです。

廃業して免許が失効した場合も同様に、廃業前に取引については、引き渡し等は免許失効後も行えます。

令和3年・2021年（12月試験）の宅建過去問

問1	自力救済（判決文）	1	2	3	4
問2	相隣関係	1	2	3	4
問3	成年被後見人	1	2	3	4
問4	売買契約	1	2	3	4
問5	代理	1	2	3	4
問6	物権変動	1	2	3	4
問7	相続	1	2	3	4
問8	民法その他	1	2	3	4
問9	売買契約・賃貸借契約	1	2	3	4
問10	抵当権	1	2	3	4
問11	借地権	1	2	3	4
問12	借家権	1	2	3	4
問13	区分所有法	1	2	3	4
問14	不動産登記法	1	2	3	4
問15	都市計画法	1	2	3	4
問16	都市計画法（開発許可）	1	2	3	4
問17	建築基準法	1	2	3	4
問18	建築基準法	1	2	3	4
問19	宅地造成等規制法	1	2	3	4
問20	土地区画整理法	1	2	3	4
問21	農地法	1	2	3	4
問22	国土利用計画法	1	2	3	4
問23	登録免許税	1	2	3	4
問24	固定資産税	1	2	3	4
問25	地価公示法	1	2	3	4
問26	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問27	８種制限	1	2	3	4
問28	監督処分・罰則	1	2	3	4
問29	免許	1	2	3	4
問30	広告	1	2	3	4
問31	報酬	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問32	保証協会	1	2	3	4
問33	媒介契約	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問34	宅地・建物の定義	1	2	3	4
問35	35条書面	1	2	3	4
問36	免許	1	2	3	4
問37	取引士	1	2	3	4
問38	業務上の規制	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問39	保証協会	1	2	3	4
問40	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問41	取引士	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問42	契約書面（37条書面）	1	2	3	4
問43	クーリングオフ	ｱ	ｲ	ｳ	ｴ
問44	35条書面	1	2	3	-
問45	住宅瑕疵担保履行法	1	2	3	4
問46	住宅金融支援機構	1	2	3	4
問47	不当表示法	1	2	3	4
問48	統計
問49	土地	1	2	3	4
問50	建物	1	2	3	4