令和5年（2023年）問11／宅建過去問
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１．本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
２．本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
３．本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
４．本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
【答え：4】
本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
１・・・誤り
建物所有目的の土地の賃貸借契約なので、借地権です。そして、借地権については、普通建物賃貸借でも定期借地権でも減額しない旨の特約は無効なので、減額しない旨の特約を定めても、借地権者Bは、減額請求が可能です。よって、誤りです。
本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
２・・・誤り
「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める」ということは、「更新がない旨を定める」ということなので、「定期借地権」を設定するということです。定期借地権については、例えば、一般的借地権であれば、50年以上で定める必要があるので、この要件を満たしています。この場合、公正証書で合意する必要はなく「書面」であれば足ります。そのため、「公正証書で合意しなければならない」という記述が誤りです。
定期借地権の種類と要件
更新のない借地権が定期借地権です。定期借地権は３種類あり、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」があります。もし、「存続期間」や「特約の内容」等の要件を満たさない場合、普通借地権となります。つまり、普通借地権に下記要件が加わることで、定期借地権になると考えてください！
下表はすべて重要です！
３・・・誤り
借地権者Ｂが地代を支払わない等（債務不履行）が原因で契約解除となった場合、建物買取請求権を排除する旨の特約がなくても、建物買取請求はできません。よって、「（契約）終了事由のいかんにかかわらず」という部分が誤りです。
４・・・正しい
期間満了の際に、借地上に建物があり、借地権者が更新請求をすれば、原則、借地権は更新されます。ただし、地主Aが更新について異議を述べ、その異議に正当な事由があれば、更新されません。よって、本肢は正しいです。
令和5年・2023年の宅建過去問
- 問１
- 遺産分割（判決文）
- 問２
- 相隣関係
- 問３
- 請負契約
- 問４
- 相殺
- 問５
- 不在者
- 問６
- 取得時効
- 問７
- 配偶者居住権
- 問８
- 未成年者
- 問９
- 賃貸借
- 問１０
- 抵当権
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 印紙税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 契約書（37条書面）
- 問２７
- 建物状況調査
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 業務上の規制
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 広告
- 問３２
- 免許
- 問３３
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３４
- 報酬
- 問３５
- 業務上の規制
- 問３６
- クーリングオフ
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 宅建士
- 問３９
- 手付金等の保全措置
- 問４０
- 媒介契約（専任媒介）
- 問４１
- 監督処分
- 問４２
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４３
- 契約書（37条書面）
- 問４４
- 保証協会
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- ―
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物