令和5年（2023年）問12／宅建過去問
令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１．期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。
２．当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
３．賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
４．現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
【答え：3】
１・・・誤り
期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなします。よって、本肢は「１年」というのが誤りです。
２・・・誤り
普通建物賃貸借の場合、賃料を減額しない旨の特約は無効です。よって、本肢は、有効となっているので誤りです。
３・・・正しい
建物賃借人の対抗要件は、建物の引渡し又は賃借権の登記です。本肢は建物の引渡しを受けているので、賃借人は対抗要件を備えています。そのため、 原則、建物が譲渡された場合、賃貸人たる地位は譲受人に移転します。
しかし、本肢のように不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しません。よって、本肢は正しいです。
考え方は上図をご覧ください。建物をCに譲渡することで、建物の所有者はCになりますが、「その不動産（建物）を譲受人が譲渡人Aに賃貸する旨」を合意することで、AはCから建物を借ります。さらに、「賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨」の合意をしているので、Aが、Cから借りた建物をBに貸す構図になります。（イメージとしては転貸です。C→A→Bという風に貸している）結果として、AB間の関係では、賃貸人は、引き続きAのままになります。つまり、「賃貸人たる地位は、譲受人に移転しません」。
４・・・誤り
賃料増額請求権を行使するには、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過している必要はありません。よって、本肢は誤りです。賃料の増額請求は、経済事情の変化や近傍同種の建物の借賃に比較して不相当という条件を満たしていれば、いつでも賃料の増額請求が可能ということです。
令和5年・2023年の宅建過去問
- 問１
- 遺産分割（判決文）
- 問２
- 相隣関係
- 問３
- 請負契約
- 問４
- 相殺
- 問５
- 不在者
- 問６
- 取得時効
- 問７
- 配偶者居住権
- 問８
- 未成年者
- 問９
- 賃貸借
- 問１０
- 抵当権
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 印紙税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 契約書（37条書面）
- 問２７
- 建物状況調査
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 業務上の規制
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 広告
- 問３２
- 免許
- 問３３
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３４
- 報酬
- 問３５
- 業務上の規制
- 問３６
- クーリングオフ
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 宅建士
- 問３９
- 手付金等の保全措置
- 問４０
- 媒介契約（専任媒介）
- 問４１
- 監督処分
- 問４２
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４３
- 契約書（37条書面）
- 問４４
- 保証協会
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- ―
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物