令和5年（2023年）問25／宅建過去問
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１．原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
２．原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
３．取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
４．取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
【答え：4】
１・・・誤り
収益価格を求めるのは、収益還元法です。よって、誤りです。また、比準価格を求めるのは、取引事例比較法です。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその土地である場合、再調達原価を求め、減価修正をして対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法です。
２・・・誤り
原価法は、土地のみの場合も適用できます。土地のみの場合、再調達原価は、造成工事前の土地の取得価額に造成費を加えたものとなります。本肢は「対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない」となっているので誤りです。
３・・・誤り
取引事例比較法では、「転勤等を理由に売り急いで価格を安くした」「その土地がどうしても欲しいから高値で購入した」などの特殊事情がある場合、増額補正や減額補正をして適用します。つまり、「事情補正できるものであっても採用することは許されない」というのは誤りです。
４・・・正しい
取引事例比較法で採用する取引事例については、原則、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択します。例外的に、最有効使用が標準的使用と異なる場合、同一需給圏内の代替競争不動産から選択します。よって、正しいです。
令和5年・2023年の宅建過去問
- 問１
- 遺産分割（判決文）
- 問２
- 相隣関係
- 問３
- 請負契約
- 問４
- 相殺
- 問５
- 不在者
- 問６
- 取得時効
- 問７
- 配偶者居住権
- 問８
- 未成年者
- 問９
- 賃貸借
- 問１０
- 抵当権
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 都市計画法
- 問１６
- 都市計画法（開発許可）
- 問１７
- 建築基準法
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 盛土規制法
- 問２０
- 土地区画整理法
- 問２１
- 農地法
- 問２２
- 国土利用計画法
- 問２３
- 印紙税
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価基準
- 問２６
- 契約書（37条書面）
- 問２７
- 建物状況調査
- 問２８
- 業務上の規制
- 問２９
- 業務上の規制
- 問３０
- 営業保証金
- 問３１
- 広告
- 問３２
- 免許
- 問３３
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問３４
- 報酬
- 問３５
- 業務上の規制
- 問３６
- クーリングオフ
- 問３７
- 業務上の規制
- 問３８
- 宅建士
- 問３９
- 手付金等の保全措置
- 問４０
- 媒介契約（専任媒介）
- 問４１
- 監督処分
- 問４２
- 重要事項説明書（35条書面）
- 問４３
- 契約書（37条書面）
- 問４４
- 保証協会
- 問４５
- 住宅瑕疵担保履行法
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- ―
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物