独学合格プログラム

平成29年 問28-イ 媒介契約

【問題】
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。

 

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【問題】
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。

 

【解答】
× 違反する

【解説】

媒介契約のルールは「代理」においても適用されます。専任代理契約とは、専任媒介契約の代理バージョンと考えればよいです。 専任媒介契約では、指定流通機構に必ず登録しなければいけません。つまり専任代理契約についても同じく指定流通機構への登録は義務です。登録しないことはできないです。したがって、違反です。

ちなみに、登録期限は「契約締結日から7日以内(休日は含まない)」です。

指定流通機構への登録

不動産流通の活性化を図るために、宅建業者が売主から依頼された不動産情報をインターネット上に登録するページがあります。これを運営しているのが指定流通機構(レインズ)です。買主側の媒介業者は、指定流通機構のサイトを見て買主が求めている物件を探すわけです。

そして、媒介契約したことを指定流通機構に登録しなければいけないのが専任媒介・専属専任媒介で、登録する必要がない(登録してもしなくてもいい)のが、一般媒介です。

指定流通機構への登録内容は基本的には物件の情報です。売主の住所・氏名登録事項ではありません

指定流通機構への登録は、 専任媒介は媒介契約締結日から7日以内(契約日・休業日を含めない)

専属専任媒介は媒介契約締結日から5日以内(契約日・休業日を含めない) に行わなければなりません。

※ 宅建に出てくる期間は原則、休日を含めての数字で記載されています。しかし、「指定流通機構への登録期間」については、休業日を含めないので注意!

例: 水・木休みの場合、月曜日に専属専任媒介契約したら、火曜日が1日目、金曜日が2日目・・・月曜日が5日目なので翌月曜日までに登録する必要があるわけです。

siteiryutukikou-touroku

【考え方】
専任・専属専任の場合、依頼できる宅建業者は1社だけです。もしこの1社が何も仕事をしなかったら、物件が売れず依頼者である売主は困るわけです。そこで、指定流通機構への登録を義務づければ、これで、全国の宅建業者に売り物件であることを伝えられるので、そのようなリスクを低減できます。

一方、一般媒介の場合、自分でたくさんの業者に依頼することができるので、依頼した業者が怠慢でも別の業者に依頼すればよいだけです。そのため、上記のようなリスクはないので、指定流機構への登録はしなくてもよいというわけです。


平成29年・2017年の過去問

問1 代理(復代理) 1 2 3 4
問2 物権変動 1 2 3 4
問3 共有(判決文) 1 2 3 4
問4 1 2 3 4
問5 売買契約 1 2 3 4
問6 相続 1 2 3 4
問7 1 2 3 4
問8 連帯債務 1 2 3 4
問9 法定相続分 計算問題
問10 不動産質権・抵当権 1 2 3 4
問11 借地権 1 2 3 4
問12 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 農地法 1 2 3 4
問16 都市計画法
問17 都市計画法・ 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 建築基準法 1 2 3 4
問20 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問21 土地区画整理法 1 2 3 4
問22 その他法令 1 2 3 4
問23 所得税 1 2 3 4
問24 固定資産税 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 報酬 1 2 3 4
問27 瑕疵担保責任の特約制限
問28 業務上の規制
問29 1 2 3 4
問30 宅建業法総合 1 2 3 4
問31 8種制限総合
問32 1 2 3 4
問33 重要事項説明 1 2 3 4
問34 業務上の規制 1 2 3 4
問35 帳簿,従業者名簿 1 2 3 4
問36 免許 1 2 3 4
問37 宅地建物取引士 1 2 3 4
問38 1 2 3 4
問39 営業保証金と保証協会
問40 37条書面 1 2 3 4
問41 35条書面 1 2 3 4
問42 広告規制
問43
問44 免許 1 2 3 4
問45 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4