独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者である法人Ｄが、宅地建物取引業者でない法人Ｅに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるＥは、Ｄが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

 

【解答】
〇　正しい

【解説】

宅建業者Ｄが、宅地建物取引業者でないＥに吸収合併されて消滅（合併消滅）した場合、Ｅは、Ｄが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされます（一時的にＥは宅建業者とみなされる）。 したがって、正しいです。

みなし業者とは？

宅建業者が取引をした後に、以下の事由で免許が失効した場合、 ｢その一般承継人（相続人・合併後の法人）｣又は｢その宅建業者であった者｣は契約に基づく取引を結了する目的の範囲内（例：既に締結した売買契約に基づく物件の引渡し）においては、なお、引き続き宅建業者とみなします。

① 宅建業者の｢死亡（個人）｣又は｢合併による消滅（法人）｣

② ｢有効期間の満了｣、｢廃業等の届出｣、｢免許取消処分｣等による免許の失効

「取引を結了する目的の範囲」とは？

例えば、宅建業者が土地の売買契約後に合併消滅した場合、引き渡しをまだ終えていない状況です。 このままだと、買主は困るので、「土地の引渡し」や「移転登記」を行うことが「取引を結了する目的の範囲」です。

みなし業者制度の背景

これは、取引相手が、契約後、引渡しを受けることができない等の損害を受けないようにするためのルールです。

契約したのであれば、引渡し前に、宅建業者（取引業者）が免許取消になっても、引渡しまでは、この契約に関してのみ宅建業者として取引を行えるわけです。

（新しく違う者と契約したり、新たに広告を出したりすることはできません。）

個人業者ＡがＢＣ間の売買契約の媒介契約をしていたとします（上図）。売買契約後、不動産の引き渡し（取引結了）をするまでが個人業者Ａの業務です。そして、ＢＣ間の売買契約を締結した直後にＡが死亡してしまい、そのまま契約が放置されてしまうと、ＢとＣが困ります。そのため、引き渡し等までは、相続人が行えるようにするというのが「みなし業者」のルールです。

廃業して免許が失効した場合も同様に、廃業前に取引については、引き渡し等は免許失効後も行えます。

平成29年・2017年の過去問

問1	代理（復代理）	1	2	3	4
問2	物権変動	1	2	3	4
問3	共有（判決文）	1	2	3	4
問4	民法の条文	1	2	3	4
問5	売買契約	1	2	3	4
問6	相続	1	2	3	4
問7	請負	1	2	3	4
問8	連帯債務	1	2	3	4
問9	法定相続分	計算問題
問10	不動産質権・抵当権	1	2	3	4
問11	借地権	1	2	3	4
問12	借家権	1	2	3	4
問13	区分所有法	1	2	3	4
問14	不動産登記法	1	2	3	4
問15	農地法	1	2	3	4
問16	都市計画法	ア	イ	ウ	エ
問17	都市計画法・開発許可	1	2	3	4
問18	建築基準法	1	2	3	4
問19	建築基準法	1	2	3	4
問20	宅地造成等規制法	1	2	3	4
問21	土地区画整理法	1	2	3	4
問22	その他法令	1	2	3	4
問23	所得税	1	2	3	4
問24	固定資産税	1	2	3	4
問25	地価公示法	1	2	3	4
問26	報酬	1	2	3	4
問27	瑕疵担保責任の特約制限	ア	イ	ウ
問28	業務上の規制	ア	イ	ウ	エ
問29	監督処分	1	2	3	4
問30	宅建業法総合	1	2	3	4
問31	８種制限総合	ア	イ	ウ
問32	営業保証金	1	2	3	4
問33	重要事項説明	1	2	3	4
問34	業務上の規制	1	2	3	4
問35	帳簿,従業者名簿	1	2	3	4
問36	免許	1	2	3	4
問37	宅地建物取引士	1	2	3	4
問38	３７条書面	1	2	3	4
問39	営業保証金と保証協会	ア	イ	ウ	エ
問40	３７条書面	1	2	3	4
問41	３５条書面	1	2	3	4
問42	広告規制	ア	イ	ウ	エ
問43	媒介契約	ア	イ	ウ	エ
問44	免許	1	2	3	4
問45	住宅瑕疵担保履行法	1	2	3	4
問46	住宅金融支援機構	1	2	3	4
問47	不当景品類及び不当表示防止法	1	2	3	4
問48	統計	－
問49	土地	1	2	3	4
問50	建物	1	2	3	4