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【問題】

Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約が締結された。
Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失ったときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。

 

【解答】

○　正しい

契約不適合　→　買主は「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求や契約解除」ができる

【解説】

契約不適合責任については、引き渡された物の「種類」「品質」「数量」が対象ですが、ここでは、「権利」について内容となります。売買契約した以上、売主は「契約内容に適合した権利」を買主に与える義務を負います。

「契約内容に適合しない権利」の具体例が、「抵当権が付着した不動産」です。

抵当権の実行（競売）により、買主が甲土地の所有権を失った場合、

売主は一定の責任（契約不適合責任：債務不履行）を負わなければなりません。（＝買主は「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求や契約解除」を持つ）

これは買主が善意であろうが悪意であろうが関係ありません。

したがって、買主は、売主に対して契約解除ができます。

よって、本肢は正しいです。

ちなみに、競売により第三者が買い受けると、売主Ａは買主Ｂに不動産の引渡ができなくなります。

これは「履行不能」にあたるので、買主Ｂは、売主Ａに催告することなく、契約解除ができます。

▼また、「契約に適合しない抵当権が付いている場合」例えば、「契約締結後、２週間以内に抵当権は抹消する旨の特約が付いている場合」２週間経過しても抵当権の抹消をしない場合、抵当権が実行されなくても債務不履行として損害賠償請求や契約解除（催告による解除）ができます。

契約解除には「催告による解除」と「無催告解除（催告をせずに解除できる）」の２つがあります。

催告による解除

債務不履行（債務者の帰責事由）は要件ではない ＝債務者の責任がなくても、履行しない場合、催告して解除できる

※「軽微」とは、例えば、登記義務について、書類の一部が足りず、すぐ用意はできるけど、時間がなく登記できなかった場合等

※催告による解除、下記無催告解除いずれにおいても債務者に過失等がなくても（帰責事由がなくても）、解除することができる

【理由】 「解除」とは、債権者が、契約の拘束からの解放できるようにするための制度。そのため、債務者の過失の有無は関係ない。

催告をしなくても解除（無催告解除）ができる場合

1. 履行不能の場合 →契約成立後、建物が火災で滅失した場合
2. 債務者が債務の全部の履行を拒絶している場合 →土地の売買契約締結後、売主が「土地を引き渡しません！」と拒絶している場合
3. 「債務の一部が履行不能」または「債務者が債務の一部を履行を拒絶」によって残存する部分のみでは契約の目的を達成できない場合 →隣接する２つ土地の売買契約締結後、売主が「一つの土地は引き渡しません！」と拒絶しており、他方の土地だけでは、希望の建物が建築できない場合
4. 特定の日時・一定期間内に債務を履行をしないと目的を達成できない場合に、その時期が過ぎた場合 →結婚式の宴会に有名人Ａに歌を披露してもらう契約をして、結婚式当日にＡがこれなくなった場合、意味がないので、催告なしで解除できる
5. 上記①～④以外でも債務者が債務を履行せず、催告しても履行の見込みがないことが明らかな場合 →建築請負契約締結したにもかかわらず、当該建築するための機材や人員が足らない場合（注文者が催告したとしても、請負人は建物を完成できる見込みがないから） 

債権者の過失等（帰責事由）により債務不履行となった場合どうなるか？

債権者の過失等（帰責事由）により債務不履行となった場合、債権者は契約解除できない！

例えば、Ａ所有の甲地に、建物を建築してもらうよう建築業者Ｂと請負契約を締結した。しかし、注文者Ａは甲地に廃車を積み上げて、Ｂ（債務者）が建物建築できない場合、注文者Ａ（債権者）の責任なので、注文者Ａからは契約解除はできない。

解除の効果（解除をするとどうなるか？）

1. 原則：原状回復義務が生じる 例えば、①ＡＢ間で土地の売買契約を締結し、売主Ａは土地を引渡し、買主Ｂは代金を支払った。その後、契約解除になった場合、売主は「代金を返還する義務」が生じ、買主は「土地を返還する義務」が生じる
2. 例外：第三者の権利を害することはできない 例えば、①について、契約解除前に、買主Ｂが第三者Ｃに当該土地を売却し、Ｃが所有権の登記を備えた場合、Ｃの権利は保護され、解除することで、Ｃから所有権を奪うことはできません。（＝ＡはＣに対抗できない）
3. 金銭を返還する場合、受領時からの利息も返還 ①について、売主が受領した代金を買主に返還する場合、受領した時からの利息を付けて返還しなければならない
4. 金銭以外の物を返還する場合は、受領時からの果実も返還 ①について、買主が引渡しを受けた土地を返還する場合、引渡しを受けたときからの賃料相当分（＝果実）を売主に支払う必要がある
5. 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない ①について、契約解除となったとしても、損害賠償請求はできる