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【問題】
宅地建物取引業者Ｆが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＧと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Ｆが契約の履行に着手していなくても、Ｇは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

 

【解答】
×

「売主が宅建業者」「買主が非宅建業者」の場合、買主が交付する手付は「解約手付」とみなされる

解約手付　→　売主が履行に着手するまでであれば、買主は、手付金を放棄して契約解除できる

上記より買主にとって不利な特約は無効

【解説】

まず、「自らが売主である宅建業者Ｆと、宅建業者でないＧとの間での売買契約」なので、買主Ｇが売主業者Ｆに交付する手付金は「解約手付である旨の定めがなかった」としても「解約手付」とみなされます。

そして、本問の質問内容は「買主Ｇから手付を放棄して解除できるかどうか」です。

解約手付で買主Ｇから解除する場合、「売主業者Ｆが履行に着手するまでの間であれば、買主Ｇは手付を放棄して解除することができます。」

したがって、「売主業者Ｆが契約の履行に着手していなくても、Ｇは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。」という記述は誤りです。

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。