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【問題】
宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産売買契約において、買主Ｂが不動産に契約内容に適合しない品質に関する事実があることを発見しても、当該事実を知ってから１年以内に権利を行使しないときは、Ａは担保責任を負わない。（改）

 

【解答】
×

種類や品質に関して契約内容に適合しない目的物を買主に引き渡した→買主は不適合を知った時から１年以内に「通知」すればよい

【解説】

買主Ｂは「契約内容の不適合を知ってから」「１年以内に」売主にその旨を「通知」すればよく、権利行使（例えば訴えの提起）までは不要です。

したがって、本問は誤りです。

契約不適合による買主の権利の期間制限

契約不適合があった場合に、買主が売主に追及できる「①追完請求権」「②代金減額請求権」「③損害賠償請求権および解除権」はいつまで権利行使ができるか？

原則

目的物に契約不適合があった場合（例えば、欠陥やキズがあった場合）、使用や時間の経過によって判断ができなくなります。

そのため、早期に解決しておく必要があるります。

そのため、買主は、種類・品質（数量・権利移転は除く）について契約不適合（瑕疵）を知ったときから、１年以内に、売主に対して契約不適合の旨を「通知」する必要があります。

(a)通知しない場合、買主は、その不適合を理由とする「①追完請求権」「②代金減額請求」「③損害賠償請求及び契約解除」はできなくなる。通知をすることで、①～③の権利は通常の債権の消滅時効の期間内に行使すればよいです。

つまり、 (ｂ)買主は不適合を知ったことになるので、消滅時効の主観的起算点により、不適合を知った時から５年経過で①～③の債権が消滅します。

さらに、 (c)買主が不適合を知らなかったとしても、消滅時効の客観的起算点により、引き渡しから10年経過で①～③の債権が消滅します。

(a)～(c)のいずれかが到来した時点で、買主は請求権を失うわけです。

例外

「売主が」引渡しの時に目的物が契約の内容に適合しないものであることについて知っていたり（悪意）、または、知らなかったとしても重大な過失がある場合（重過失）には、売主を保護する必要はないので、１年間の期間制限が適用されず、買主は目的物について契約内容の不適合を知ってから１年経過したとしても、売主に責任追及ができます。

ただし、 （d）消滅時効の通常の考え方は適用されるため、「買主が契約不適合を知ってから５年」もしくは「引渡しから10年」経過すれば買主の①～③の権利は消滅します。