独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産売買契約において、買主Ｂが不動産に契約内容に適合しない品質に関する事実があることを発見し、Ｂが当該事実を知ってから１年以内に通知しなかった。売主が引渡し時に当該事実を知らなかったときは、ＢはＡに対して履行の追完請求ができない。（改）

 

【解答】
×

種類や品質に関して契約内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合
原則：買主は不適合を知った時から１年以内に「通知」しないと担保責任を追及できない
例外：売主が引渡し時に不適合を「①知っていたとき」もしくは「②重大な過失により知らなかったとき」は、買主は売主に対して担保責任を追及できる

【解説】

買主Ｂは「契約内容の不適合を知ってから」「１年以内に」売主にその旨を「通知」しなければ、売主Ａに対して担保責任を追及できなくなります。

これは、原則の話です！

例外として、上記１年以内に通知しなくても、売主に責任追及できる場合があります。

それは、売主が引渡し時に、不適合について「悪意（知っていた）」もしくは「重過失（知らなかったが、重大な過失があった）」場合です。

この場合、売主を保護する必要性は低く、買主を保護した方が妥当なので、１年を経過しても売主に対して担保責任を追及できます。

本問をみると、「売主が引渡し時に当該事実を知らなかった」と記載されています。つまり、売主は品質の瑕疵（品質の不適合）について、「善意」ですが、過失の有無については記載されていません。

もし、善意であったとしても重過失があれば（知らないけど重大な過失があれば）、売主を保護する必要性が低いため、買主は、１年以内に通知しなくても、例外的に契約不適合責任を追及できます。

したがって、「売主が引渡し時に当該瑕疵を知らなかったとき（善意）は、ＢはＡに対して履行の追完請求ができない」という記述は誤りです！

「善意」であっても「重過失」の場合は担保責任を追及できるからです。

※契約不適合責任の追及とは、「①追完請求権」「②代金減額請求」「③損害賠償請求及び契約解除」を指す

では、いつまで責任追及できるか？（いつ権利が消滅するか？）

それは、通常の消滅時効が適用されます。

つまり、「買主が契約不適合を知ってから５年」もしくは「引渡しから10年」経過すれば買主の①～③の権利は消滅します。

■注意点

「１年以内に通知」が必要なのは、目的物の「種類」や「品質」に関する契約内容の不適合の場合で、

目的物の「数量」や「権利移転義務」の契約不適合の場合は、「１年以内の通知は不要」で、通常の消滅時効（知ってから５年 or 引渡しから10年）が適用される。