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平成19年　問29-2　不動産鑑定評価基準

【問題】
取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

 

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【問題】
取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

 

【解答】
○

　：　投機的取引を比較の対象にしてはならない

【解説】

取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切で合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきで、投機的取引の事例のように、適正さを欠くものであってはなりません。

投機的取引とは、転売等をして収益を得ることを目的とする取引を言います。このような取引を比較対象にしてしまうと、仕入れ時には安い価格、転売時には高い価格と言う風に当該不動産の価格について適正さに欠けているからです。

取引事例比較法とは？

多数の取引事例を収集し、対象不動産と類似する適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて「事情補正」、「時点修正」を行い、かつ、地域要因の比較、個別的要因の比較を行って試算価格（比準価格という）を求める手法。

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※　取引事例の収集の際、投機的取引と認められる事例は用いてはならない。

※　寺院、仏閣、学校、公園など取引事例の少ない不動産は適用が困難である。

※　取引事例は地域要因の比較、個別的要因の比較が可能なものでなければならない

※　事情補正とは、「転勤等を理由に売り急いで価格を安くした」「その土地がどうしても欲しいから高値で購入した」などの事情がある場合に増額補正や減額補正をすること。

※　時点補正とは、比較しようとする取引事例の取引後に、金融情勢や市場の需給動向の変化等が発生した場合、取引価格を修正すること。

※　最有効使用とは、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、この２階建ての古いビルは通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃しか取れなくなり収益性が大きく低下しているからです。この場合、10階建ての商業ビルが最有効使用の状態にあるといえます。（これはイメージだけで丈夫です。）


平成19年・2007年の過去問

問1 意思表示 1 2 3 4
問2 代理 1 2 3 4
問3 1 2 3 4
問4 1 2 3 4
問5 不法行為 1 2 3 4
問6 物権変動 1 2 3 4
問7 1 2 3 4
問8 抵当権/根抵当権 1 2 3 4
問9 債権譲渡 1 2 3 4
問10 債務不履行 1 2 3 4
問11 契約不適合責任 1 2 3 4
問12 相続 1 2 3 4
問13 物権変動 1 2 3 4
問14 1 2 3 4
問15 区分所有法 1 2 3 4
問16 不動産登記法 1 2 3 4
問17 1 2 3 4
問18 都市計画法 1 2 3 4
問19 都市計画法 1 2 3 4
問20 都市計画法/開発許可 ｱ ｲ ｳ
問21 建築基準法 1 2 3 4
問22 建築基準法 1 2 3 4
問23 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問24 土地区画整理法 1 2 3 4
問25 農地法 1 2 3 4
問26 所得税 1 2 3 4
問27 贈与税 1 2 3 4
問28 不動産取得税 1 2 3 4
問29 1 2 3 4
問30 取引士 1 2 3 4
問31 取引士 1 2 3 4
問32 1 2 3 4
問33 免許の基準 1 2 3 4
問34 ８種制限 1 2 3 4
問35 ３５条書面 1 2 3 4
問36 監督処分/罰則 1 2 3 4
問37 営業保証金 1 2 3 4
問38 業務上の規制 1 2 3 4
問39 媒介契約 1 2 3 4
問40 重要事項説明/３７条書面 1 2 3 4
問41 ８種制限 1 2 3 4
問42 報酬 1 2 3 4
問43 ８種制限 1 2 3 4
問44 保証協会 1 2 3 4
問45 業務上の規制 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4
 

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