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【問題】
破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない。

 

【解答】
×

「破産管財人」が破産財団の換価のために自ら売主の場合は、免許不要。しかし、媒介業者は免許不要とはならない

【解説】

まず、破産管財人とは、破産者の財産を管理したり処分したりする弁護士のことです。

そして、破産財団とは、破産者が有する財産です。

例えば、破産者が５００万円のマンション（区分建物）を１０室を所有しながら１億円の借金が原因で破産したとします。

この場合、５０００万円分のマンション（破産財団）を破産管財人が売却し、借金の返済に充てます。

この時、破産管財人が不特定多数の者に建物を売却（換価）したとしても、裁判所の管理のもとで、破産管財人の仕事として行っているため、免許は不要となります。

しかし、このマンションの売買の「媒介業者」は、破産管財人の仕事をしているわけではありません。

つまり、「建物」「取引」「業」に該当すれば免許が必要です。

そして、問題を見ると、これら３つをすべて満たしているので「媒介を業として営む者」は免許が必要です。

ちなみに本問では「売買の媒介」が「取引」に該当します。

宅建業の免許が不要な者って誰？

• 上記とは別に、破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主となる場合は、免許は不要です。
  破産管財人とは、破産者の財産を管理したり処分したり（＝破産財団の換価）する弁護士ですが、この者は、宅建業を行っているのではなく、裁判所の管理の下で破産管財人の仕事として行っているので免許は不要です。
• 学校法人・宗教法人、農業協同組合は例外ではありません。「宅地建物取引業」を行う場合は免許が必要です。
• 信託会社や信託業務を兼営する金融機関は宅地建物取引業を営むために免許を受ける必要はありません。ただし、国土交通大臣に対して届出は必要です。届出をすることによって、国土交通大臣免許を受けたものとみなされます。 （信託とは、委託者が自己の財産を信頼しうる他人（受託者）に譲渡し、自己の指定した者（受益者）の利益のために管理または処分させること。）
• ②の信託会社は免許以外の宅建業法のルールは適用されますが、①国、地方公共団体や③独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社は宅建業法自体適用されない！