独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ｂが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＣと１億円のマンションの売買契約(手付金１，５００万円、中間金１，５００万円、残代金７，０００万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ｂは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。

 

【解答】
○

未完成物件では手付金や中間金等について「代金の５％を超えて」もしくは「１０００万円を超えて」受領する場合、受領前に保全措置が必要

【解説】

本問は「手付金等の保全措置を講じなければならないかどうか」を質問しているので、その点に絞って考えていきます。

１億円の未完成物件なので、代金の５％＝５００万円を超えて手付金や中間金等を受領する場合に手付金等の保全措置が必要です。

本問では１５００万円を超える手付金を受領するため、手付金の受領前に最低でも１５００万円の保全措置が必要です。

そして、その後、中間金も受け取るわけなので、中間金１５００万円についても中間金の受領前に合計３０００万円の保全措置を講じなければなりません。もちろん、手付金受領前に中間金を含めた３０００万円分の保全措置をとってもよいです。

■ちなみに、「手付金額の制限」については、代金１億円の２割である２０００万円を超えていないので違反ではありません。

手付金額の制限については、中間金は含めませんので、注意してください。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。

手付金額の制限

例）　宅建業者の売主Ａが、宅建業者でない買主Ｂに対して、３０００万円のマンション一室を売却する場合、
３０００万円の２割である６００万円を超える「手付金」を受領してはいけません。
つまり、Aが手付金として６００万円を受領することは違反ではないが、６０１万円を受領することは違反になります。
ちなみに、中間金については上限はありません。