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【問題】
建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。

 

【解答】
×

造作買取請求権に基づいて建物を留置することはできない

【解説】

造作買取請求権とは、「賃貸人の同意を得て付加した造作」について、期間満了または解約申入れによって賃貸借契約が終了するとき、賃貸人に対して、造作を時価で買い取るよう請求することができる権利です。そして、判例によると造作買取請求権に基づいて建物を留置することはできません。つまり、賃借人が造作した費用について賃貸人が弁済しなかったとしても、「弁済をしていないから建物を明け渡しません！」と言って賃借人は建物の明け渡しを拒むことはできません。これは判例ですが、このまま覚えたほうが効率的です。下表の４つは覚えましょう！

留置できる場合

必要費・有益費の 償還請求権	必要費：物を保存・管理するための費用で、現状の建物価値を維持するための費用 例）雨漏りの修繕、備付け給湯器などの修繕 有益費：物件の価値を増加させる費用 例）クロスの張り替え、トイレのウォシュレットへの変更など 必要費・有益費の償還請求権に基づいて建物を留置することができる。 ただし、賃借人が家賃滞納など債務不履行によって契約解除された場合は、解除後に支出した必要費・有益費の償還請求権を理由に建物を留置できない。解除前の支出した必要費・有益費の場合、この償還請求権を理由に建物を留置できる。
建物の買取請求権	建物の買取請求権に基づいて、建物だけでなく、借地の土地についても、留置権を主張できる。

留置できない場合

造作買取請求権	■造作：建物に付加された物で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的に便益を与えるもの 例）畳や建具、雨戸など 上記について、「有益費」と「造作」ついては、区別が難しい部分があります。 覚えるべき点は、「必要費」「有益費」について留置権が認められているが「造作買取請求権」については建物についての留置権が認められないということです。
敷金返還請求権	敷金返還請求権は建物の明渡し時に発生するので、敷金返還請求権に基づいて建物を留置することはできない。