独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。

 

【解答】
×

「代理」＝「取引」、「分譲＝（分けて売却すること）＝取引」

【解説】

宅建業者としての免許が必要な場合と必要でない場合とを区別するには、まず、「宅地建物」「取引」「業」の定義を覚える必要があります。原則、「①宅地もしくは建物」の「②取引」を「③業」として行っていれば、免許は必要で、①～③のどれか一つでも欠けていれば、宅地建物取引業に該当せず免許は不要です。

そして、質問内にはなっていませんが、マンションの分譲の「代理」を行っているＣは、「マンション（建物）」を「不特定多数の者に反復継続（業）して」、「分譲の代理（取引）」を行っているので、宅建業の免許は必要です。問題文でも「宅建業者Ｃ」となっていますね！

次に、売主Ｄなのですが、「売買の当事者」です。つまり、「取引」に該当します。

したがって、Ｄも①～③をすべて満たすので免許は必要です。

そもそも、民法で学んだ通り、代理人Ｃが行った代理行為（売買契約）の効果は本人に帰属するとなっています。

つまり、代理人Ｃを使って契約をしたとしても、結果的には「Ｄと買主」との間で契約したことになるわけです。

だから、代理人Ｃがいたとしても、売主Ｄも「取引」を行っていることになるわけです。

取引とは？

①　自ら当事者として売買、交換する場合　（自ら当事者として貸借する場合は取引に該当しない）

②　他人の取引の代理又は媒介という形で、売買、交換、賃借する場合

です。これを、表にまとめると下記に通りになります。

※　当事者とは売買の場合は売主と買主、賃貸借の場合は貸主と借主のそれぞれのことです。

※　媒介とは仲介と同じ意味です。

押さえるポイントは、賃貸人、転貸人の場合は自らが貸主（当事者）なので取引に該当せず、免許は不要です。例えば、アパートやマンションのオーナーが建物を貸す場合、免許不要。アパートやマンションのオーナーから賃借し、それを転貸する者も、免許は不要です。　※転貸人とは他人から借りたものを、さらに他人に貸す人のことです。又貸しの貸主のことです。