独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。

 

【解答】
違反しない（〇）

宅建業者間→８種制限は適用されない

【解説】

本問は売主も買主も宅建業者です。宅建業者間の取引の場合、８種制限は適用されません。

したがって、手付金等の保全措置も講じる必要はありません。

つまり、どれだけ多くの手付金や中間を受領する場合でも、売主業者Ａは保全措置を講じずに受領することができます。

したがって本問の「保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した」は違反ではありません。

ちなみに、Ｂが宅建業者でない場合は、

未完成物件なので、代金の5％もしくは1000万円を超えて手付金等を受領する場合、保全措置が必要です。
そして、代金の5％＝250万円です。

本問では1000万円（250万円を超えて）手付金等を受領しているので、受領する前に保全措置は必要です。

未完成物件の場合の保全措置の方法は２つです。

①保証委託契約（銀行等による連帯保証）

②保証保険契約（保険事業者による保証保険）

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。