独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。

 

【解答】
×

宅建業者が保証協会に加入する前に、宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができる

【解説】

これは具体例を出して状況をお伝えします。

まず、宅建業者が「営業保証金制度」を利用していて、その後、「保証協会」に加入した場合の話です。

宅建業者は事業を開始するには「営業保証金を供託」するか「保証協会に加入するか」のどちらかを選びます。

本店のみの宅建業者の場合、

営業保証金を利用する場合は、事業開始前に１０００万円の営業保証金を供託所に供託する必要があり、

一方、

保証協会を利用する場合は、６０万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付する必要があります。

そして、今回営業保証金制度を利用していた頃に、宅建業の取引をして、取引相手に損害を与えた場合、

（例えば、宅建業者が自ら売主として手付金を受領した後に契約解除になったにもかかわらず、手付金を返還しなかった等）

取引相手は（買主）は、宅建業に関する債権（例では手付金返還請求権）を有するわけです。

この状況では、取引相手は、供託所に対して「営業保証金」の還付請求ができるのですが、

もし、還付請求前にこの宅建業者が保証協会に切り替えをした場合、

取引相手は、供託所に対して「弁済業務保証金」の還付請求ができます。

つまり、保証協会が、加入前に取引して損害を受けた取引相手に対しても保護するわけです。

「営業保証金制度」も「保証協会への加入」もいずれも、取引相手の保護を目的としたルールです。

宅建の取引において業者の過失などで高額の損失を被った場合、被害を受けた者はそれを補償してもらわないと困ります。そして、過失があった宅建業者がそのお金を払う資金がない可能性もあります。そのために宅建業者が宅建業務を開始する前に供託所（法務局）というところに「営業保証金を預け（供託し）たり」、「保証協会に加入」したりして、万一のときは、被害を被った取引相手は供託所に被害額を請求することができるようにしています。

※「その取引により生じた債権」とは、
例えば、不動産売買契約締結に伴い、取引相手が、媒介業者に報酬を支払い、その後、契約解除となった場合の「報酬の返還請求権」が「その取引により生じた債権」です。