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【問題】
宅建業者ＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。

 

【解答】
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「専任」媒介契約では、「自動更新の特約」は「無効」

【解説】

「宅建業者ＡがＢとの間で有効期間を３ヶ月とする専任媒介契約を締結すること」は違反ではありません。

しかし、その後ろの「期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される」が誤りです。

専任媒介契約では、「自動更新の特約」は無効です。

自動更新特約を付けることが許されれば、もし、依頼した業者が怠慢な業者だった場合、いつまでたっても物件が売れず、依頼者が困ってしまいます。そのため、「専任」「専属専任」媒介では自動更新の特約は無効となっています。

媒介契約の「有効期間」と「更新」について

有効期間とは媒介契約の契約期間のことで、一般媒介では、契約期間をどれだけ長くしても短くしてもＯＫですが、専任媒介・専属専任媒介の場合、宅建業者１社としか媒介契約を締結することができないため、契約期間は３ヶ月までと定められています。これより長い期間を定めても、有効期間は３ヶ月になります。つまり、全てが無効になるわけではないので注意！

また、自動更新の特約も無効としています。ただし、依頼者が「更新したい」旨の申し出をした場合は更新可能です。そして、更新後の契約期間を３ヶ月以上とした場合、３ヶ月となります。

※依頼者が申し出なければ更新はされません。

専任・専属専任の場合に自動更新特約が無効としている理由

専任・専属専任の場合、依頼者が依頼できる宅建業者は１社だけです。有効期間満了を依頼者が忘れていて自動更新されてしまったら、もしこの１社が何も仕事をしていなくても、他の宅建業者に媒介の依頼ができず、依頼者である売主は困ります。そこで、自動更新の特約は無効となっています。