独学合格プログラム

【問題】
賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物（Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしている）を所有する場合において、ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

 

【解答】
×

判例：借地権者Ｂが借地上の建物を第三者Ｃに賃貸し、建物の敷地として借地を使用させたとしても、土地の転貸借には当たらない

【解説】

『「ＢがＣに乙建物（借地上の建物）を貸した」ことで借地（甲土地）の無断転貸になり』と記述されています。
判例では、借地上の建物を貸しただけでは、借地の無断転貸には当たらないとしています。
したがって、土地の賃貸人Ａ（地主）は借地契約を解除することはできません。

これはそのまま覚えた方が効率的です！

▼では、ＢがＡに無断で乙建物をＣに売却した場合はどうなるか？

まず、「借地上の建物（乙建物）」と「借地権(土地の賃借権)」はセットというイメージを持っておきましょう！

つまり、借地上の建物が譲渡されると、借地権も併せて譲渡されることになり、借地権の譲渡があったことになります。

そして、土地の賃借権を譲渡する場合、地主Ａの承諾が必要になります。

つまり、借地上の建物を無断で売却する行為を行うと、契約違反として、地主から土地の賃貸借契約を解除されてしまうこともあります。

※地主から契約解除ができるのは、背信的行為（裏切り行為）と認められる場合に限ります。（判例）

背信的行為の具体例までは覚える必要はありません。