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【問題】
事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り担保責任（契約不適合責任）を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において、契約の内容に適合しない当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Ｂは、原則、売買契約を解除することができる。（改正民法に伴い問題文を一部変更）

 

【解答】
〇　正しい

【解説】

契約内容に適合しない瑕疵があり、買主が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、買主Ｂは、原則、契約の解除をすることができます。

契約の目的を達成できるか否かは判断基準ではないので、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、上記を満たしていれば、原則、解除ができます。

よって、正しいです。

ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できません。

契約解除

契約解除については２パターンあり、

• 原則、催告による解除
• 例外的に、無催告解除

催告解除（原則）

債権者が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がない場合に解除できます。

ただし、相当期間が経過した時点で債務不履行が軽微と認められる場合は、解除できない

⇒債務不履行が軽微な場合、債権者は解除ではなく、損害賠償請求等の他の手段で満足すべきという考え

※　「軽微」とは、例えば、登記義務について、書類の一部が足りず、すぐ用意はできるけど、時間がなく登記できなかった場合等

※　催告による解除、下記無催告解除いずれにおいても債務者に過失等がなくても（帰責事由がなくても）、解除することができる

　【理由】　「解除」とは、債権者が、契約の拘束から解放できるようにするための制度。そのため、債務者の過失の有無は関係ない。

無催告解除（例外）

下記の場合、無催告で解除することができます。

1. 履行不能の場合

   【例】建物の売買契約成立後、引渡し前に建物が火災で滅失した場合

2. 債務者が債務の全部の履行を拒絶している場合

   【例】土地の売買契約締結後、売主が「土地を引渡しません！」と拒絶している場合

3. 「債務の一部が履行不能」または「債務者が債務の一部を履行拒絶すること」によって残存する部分のみでは契約の目的を達成できない場合

   【例】隣接する２つ土地の売買契約締結後、売主が「一つの土地は引渡しません！」と拒絶しており、他方の土地だけでは、希望の建物が建築できない場合

4. 特定の日時・一定期間内に債務を履行をしないと目的を達成できない場合に、その時期が過ぎた場合

   【例】結婚式の宴会に有名人Ａに歌を披露してもらう契約をして、結婚式当日にＡがこれなくなった場合、結婚式が終わった後に来てもらっても意味がないので、催告なしで解除できる

5. 上記1～4以外でも債務者が債務を履行せず、催告しても履行の見込みがないことが明らかな場合

   【例】建築請負契約を締結したにもかかわらず、当該建築するための機材や人員が足らない場合（注文者が催告したとしても、請負人は建物を完成できる見込みがないから）

解除ができない場合

債権者の過失等（帰責事由）により債務不履行となった場合、債権者は契約解除できない！

【例】Ａ所有の甲地に、建物を建築してもらうよう建築業者Ｂと請負契約を締結した。しかし、注文者Ａは甲地に廃車を積み上げて、請負業者Ｂが建物建築できない場合、注文者Ａの責任なので、Ａからは契約解除できない。

解除の効果（解除をするとどうなるか？）

原則：原状回復義務が生じる

【例】ＡＢ間で土地の売買契約を締結し、売主Ａは土地を引渡し、買主Ｂは代金を支払った。その後、契約解除になった場合、売主は「代金を返還する義務」が生じ、買主は「土地を返還する義務」が生じる

例外：第三者の権利を害することはできない

【例】上記の例について、契約解除前に、買主Ｂが第三者Ｃに当該土地を売却し、Ｃが所有権の登記を備えた場合、Ｃの権利は保護されるため、解除することで、Ｃから所有権を奪えない。（＝ＡはＣに対抗できない＝Ａは取り戻せない）