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【問題：消費税10％】
宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、売主Ｂと合意していた場合には、ＡはＢから308,000円を上限として報酬を受領することができる。

 

【解答】
〇　正しい

【解説】

売買において、400万円以下の物件で、通常の場合と比較して現地調査費用が多くかかる場合、売主に説明をして合意を得ることで、①「通常の媒介報酬の限度額＋現地調査等に要する費用に相当する額」を受領することができます。

ただし、②上限は、現地調査費用を含めて18万円（税込19万8000円）です。

つまり、上記を言い換えると、

①「通常の報酬額」に「現地調査等に要する費用」を加えた額と、②18万円（税込19万8000円）の小さい方が上限となる

ということです。

■では、①から計算をします。

売買の媒介で、200万円以下の場合、通常の媒介報酬の限度額は、「200万×5％＝10万円」です。

これに現地調査費用8万円を上乗せすると、18万円（税込19万8000円）です。・・・①

②19万8000円と比べると同じなので、売主から受領できる金額は、19万8000円です。

■続いて、本問は代理なので、買主から受領できる報酬分も合わせて、売主から受領できます。

上記は、「媒介の２倍」となっていますが、これは、「媒介の場合の売主から受領できる報酬」＋「媒介の場合の買主から受領できる報酬」を意味します。

今回の問題では、売主から受領できる報酬が上記の通り通常と異なるので、単に２倍になるわけではありません。

下記でも解説していますが、「買主」からの受領できる報酬額の上限については、上記特例は使えず、通常の報酬計算となるからです。

買主から受領できる報酬分とは、通常の媒介報酬の限度額なので、10万円（税込11万円）です。
・・②

よって、①と②を合計すると、30万8000円です。

したがって、本問は正しいです。

400万円以下の売買物件の報酬の特例

適用要件

下記1～3をすべて満たす場合に当該特例が適用される

1. 売買物件が400万円以下である
2. 現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ多く要する
3. 媒介契約時にあらかじめ売主の合意が必要

↓

どういった特例を受けることができるか？

上記特例が適用される場合、

①「通常の報酬額」に「現地調査等に要する費用」を加えた額と、②18万円（税込19万8000円）の小さい方が上限となる

※「買主」からの受領できる報酬額の上限は、これまで通りと同じ計算で、特例は使えない。