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不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

【解答】
〇

【解説】

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。

これを「最有効使用の原則」といいます。

ただし、現実の使用方法では、十分な効用を発揮しない方法で使用する場合もあります。

これも留意すべきなので本肢は正しいです。

取引事例の選択

「近隣地域」とは、対象不動産がある地域で同じ用途の不動産が存在する比較的狭い地域を言います。

例えば、住宅が対象不動産であれば、住環境や利便性などが似た近くの周辺地域を指します。具体的には半径〇〇m以内といったイメージです。

「同一需給圏内の類似地域」とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいい近隣地域を含んでより広域を言います。

例えば、新宿駅から電車で10分の駅から徒歩５分、住宅街の建物が対象不動産とした場合、別の路線の新宿駅から電車で10分の駅から徒歩５分の住宅街が同一需給圏内の類似地域に当たります。必ずしも隣接する地域とは限りません。

「同一需給圏内の代替競争不動産」とは、例えば対象不動産が築５年の２階建て木造住宅であれば、上記同一需給圏内にある、築５年ほどの木造２階建て住宅がこれに当たります。

「近隣地域の周辺地域」は、その名の通り、近隣地域の周辺の地域といったイメージでよいです。

「最有効使用」とは、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、この２階建ての古いビルは通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃しか取れなくなり収益性が大きく低下しているからです。この場合、10階建ての商業ビルが最有効使用の状態にあるといえます。（これはイメージだけで丈夫です。）