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【問題】

Ａがその所有する甲建物について、Ｂとの間で、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約を締結した場合に関して、Ｂが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてＡに履行の催告をした場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。

 

【解答】
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【解説】

売買契約において手付金の交付があったときは、「相手方が契約の履行に着手するまで」は、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に買主に償還することで契約解除できます。

そして、判例では、「買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合」には、「買主は契約の履行に着手した」ことになるとしています。

よって、本問の場合、すでに買主Aが履行に着手しているため、売主Aは手付による契約解除をすることができません。

【上記判例がある理由】

実際、売主が、「やっぱり、売りたくない」と思った場合
中間金や残金を受領してしまうと、解約手付による解除ができなくなってしまいます。。。

（その後、契約解除となると、損害賠償請求されてしまう・・・）

それを嫌がって、「中間金や残金を受領しない」ということをする売主もいます。

そういった抜け穴をなくすために、上記判例のような内容があります。

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。