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【問題】

売主業者Ａが宅地建物取引業者ではないＥとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

【解答】
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【解説】

売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者の場合
原則、「民法の契約不適合責任」の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけません。

例外として、上記通知期間を、物件を「引渡した日から２年以上」とする特約は有効です。

よって、本肢の「契約不適合責任を一切負わない」特約は無効となります。

特約が無効となった場合、民法のルールが適用されるので
売主業者Ａが担保責任（契約不適合責任）を負う期間は「①不適合を知ったときから5年」かつ「②引渡しから10年」です。

よって、本肢は「引渡日から2年」となっているので誤りです。

担保責任の特約制限（宅建業法）

宅建業法における「担保責任の特約制限」に関する問題です。これを理解する為には、民法の契約不適合責任をまず頭に入れる必要があります。

民法の契約不適合責任

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、 買主は、その不適合を理由として、①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除をすることができくなります。

つまり、売主が、契約内容に適合しない不動産を引渡した場合、買主は不適合を知ってから１年以内に「この部分が不適合ですよ！」と通知しないと、買主は、売主に対して責任追及できなくなる（①～④の権利を行使できなくなる）ということです。

宅建業法の担保責任の特約制限

宅建業法では、売主が宅建業者・買主が非宅建業者の場合、契約不適合に関する通知期間を「その目的物の引渡しの日から２年以上となる特約」は許される（有効）が、それ以外の特約については、民法の契約不適合責任の規定より買主に不利となる特約をしてはならない（無効となる）としています。

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無効となった場合、民法の原則に立ち返り、 買主は、売主業者に対して、契約不適合に関する通知期間は「契約不適合を知ってから１年以内」に行えばよいことになります。

【具体例】

宅建業者が自ら売主として宅建業者でない者に対して建物を販売した場合、契約不適合責任の通知期間を

• 引き渡しの日から１年と特約した場合⇒無効⇒民法の原則に戻って、買主の通知期間は「買主が契約不適合を知った時から１年」となる
• 引き渡しの日から２年と特約した場合⇒有効
• 引き渡しの日から３年と特約した場合⇒有効
• 買主が契約不適合を知った日から６か月とする特約をした場合⇒無効⇒民法の原則に戻って、買主の通知期間は「買主が契約不適合を知った時から１年」となる
• 買主が契約不適合を知った日から１年とする特約をした場合⇒有効（民法通りだから）
• 買主が契約不適合を知った日から１年半とする特約をした場合⇒有効（民法より買主に有利だから）
• 買主が契約不適合を知った日から２年とする特約をした場合⇒有効（民法より買主に有利だから）

また、特約で、「契約不適合がある場合、買主は損害賠償請求のみできる」とした場合、民法（①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除ができる）よりも不利になるので、無効となり、民法通り、「①履行追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求及び④契約解除」ができるとなる。
※ 民法上、買主に帰責事由がある場合、①②④はできない
※ 民法上、売主に帰責事由がない場合、③はできない