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【問題】

ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（本契約）を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。

本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

 

【解答】
〇

【解説】

建物賃貸借では、建物に賃貸人の同意を得て付加した造作がある場合、賃貸借契約の終了時に、賃貸人に対しその造作を時価で買い取るよう請求（造作買取請求権）できます。

この「造作買取請求権」は特約で排除することができます。

つまり、「賃借人は造作買取請求はできない」旨の特約も有効です。

そして、本問は、「造作買取請求に関する特約がない場合」なので、造作買取請求が可能です。

造作買取請求権

造作とは、畳や建具、陳列棚など、建物に付加された物を指します。

賃貸人の同意を得て付加した造作については、賃借人は「期間満了」もしくは「解約申入れ」によって契約終了の際に、賃貸人に対して造作を時価で買い取るよう請求できます。また、造作買取請求権は「転借人」にも与えられます。

例：賃借人が賃貸人の同意を得て、エアコンを１０万円で設置したとします。数年後、退去の際に、賃借人は時価（使用期間やエアコンの状態によって異なる）で買い取ってください！と賃貸人に請求できるわけです。

※　賃借人の賃料不払いなどの債務不履行を原因とする解除の場合は、造作買取請求はできません。

この造作買取請求権は特約で排除することができます。（「賃借人は契約終了後、造作買取請求はできない」と特約で記すわけです。）

造作買取請求権で建物は留置はできない

宅建試験でよく出題されるのが、上記の通り、賃借人が造作し、明け渡しの際に、賃貸人が造作の費用を払ってくれない場合、賃借人が持つ「造作買取請求権」に基づいて、借りている建物を留置できるか？という問題です。

結論から言えば、造作買取請求権で建物は留置できません。

【理由】

「造作買取請求権の金額」と「明渡しをしないことによる大家さんの損害（毎日不払い賃料が増えていく）」とを比べると、 大家さんの損失の方が明らかに大きいから、大家さん（賃貸人）を保護するために、賃借人は建物を留置できないとしています。