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【問題】
ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関して、ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。

 

【解答】
×

賃借人の債務不履行による解除　→　賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了

【解説】

本問は賃貸人Ｂが賃借人Ａに建物を貸し、賃借人ＡがＢの承諾を得て転借人Ｄに転貸（又貸し）をした場合の話です。

そして、「Ａの債務不履行」というのは、例えば、Ａが賃料を払わなかったことを指しています。

賃料不払いによりＡＢ間の賃貸借契約が終了した場合、転借人Ｄはどうなるのか？というのが本問の問題です。

賃借人の債務不履行による解除の場合、賃貸人Ｂが転借人Ｄに対して「建物を返してください！」と請求したときに転貸借契約は終了します。

また、ＡＢ間の契約終了の前に、賃貸人Ｂは、Ｄに対して「Ａが支払わない賃料」の支払機会を与える必要はなく、ＡＢ間の契約をする場合、Ａにのみ催告するだけでよいと判例では言っています。

これは一見すると、転借人がかわいそうなのでは？と思われますが、以下のように整理するとイメージできるかもしれません。

そもそも、 「転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負います」つまり、賃貸人の立場からすると「賃借人Ａ」にも「転借人Ｄ」 にも賃料の支払いを請求できるし、また、債務不履行責任の追求をできるわけです。したがって、Ａが賃料を支払ないだけでＡだけでなくＤにも債務不履行を主張できるイメージです。

ここで注意が必要なのは、ＡＢ間の賃料が１０万円、ＡＤ間の賃料が１２万円の場合、ＢはＡに対しては、契約通り１０万円まで、Ｄに対しては賃料と転貸料の小さい方（１０万円）までしか請求することができないということです。そして、ＡがＤから１０万円の支払いを受ければＡの１０万円分の賃料債権は消滅するため、Ａは残り２万円しかＤに対して請求できなくなります。

もしＡＢ間の賃料が１０万円、ＡＤ間の賃料が８万円の場合、ＢはＡに対しては、契約通り１０万円まで、Ｄに対しては賃料と転貸料の小さい方（８万円）までしか請求することができないということです。

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。