独学合格プログラム

【問題】
自らが所有している甲土地を有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関して、甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効である。

 

【解答】
○

一時使用借地権は借地借家法の「契約期間・更新」に関する規定は適用されない

「居住用マンション」では、事業用定期借地権を設定できない

【解説】

まず、「１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約」という記述から、一時使用借地権ということが分かります。一時的に使用する建物のための借地権が一時使用借地権だからです。そして、一時使用目的の借地権は、借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないため、更新をしない特約は有効で す。

一方、借地借家法の普通借地権では、「法定更新」というルールがあります！（下表参照）そのため、普通借地権では「更新しない」旨の特約はできませ ん。「更新しない」ようにするには、定期借地権にする必要があります。例えば、一般定期借地権であれば、存続期間を５０年以上にしなければならないわけで す。単に「更新しない」旨の特約をすれば定期借地権になるわけではないので注意してください！定期借地権の要件を満たした場合のみ定期借地権になるのです！

■後半部分について、居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合、事業用借地契約とはなりません。

この点は注意してください！「居住用マンション」では、事業用借地権を設定できない点 は頭に入れてください！

そうすると、本問題は「事業用借地権」にはならなくても、建物所有目的の土地の賃貸借なので、「普通借地権」になります。普通借地 権の存続期間は３０年以上で定めないといけません。もし、３０年未満で定めれば、３０年となります。そして、普通借地権は「更新しない特約」は無効です。 したがって、後半部分も無効です。

もし、本問が「居住用賃貸マンション」ではなく、「ファミレス店舗」を所有する目的であれば、存続期間は１５年（１０年以上５０年未満）であって、公正証書によって契約しているので「更新しない特約」も有効となります。この場合「事業用借地権」となるわけです。

借地権の更新の方法

更新は借地権設定者（地主）と借地権者（借主）の合意によって行う「合意更新」と、地主の承諾なく更新される「法定更新」の２つがあります。合意更新については、当事者（貸主と借主）が合意をすれば更新されるので簡単ですが、法定更新が少し複雑です。ポイントは、「法定更新となる要件」「法定更新されるとどうなるか？（効果）」です。その点を解説します。