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【問題】
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。

 

【解答】
○

買主Ｂが契約の履行に着手するまでであれば、売主Ａは受領した手付の「倍額」を返還して、契約を解除することができる　→

これより買主Ｂにとって不利な特約は無効

【解説】

この問題で重要なことは、問題の意味が理解できるかどうかです。

「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」とはどういうことか？

これは言い換えると、

「売主Ａもしくは買主Ｂが履行に着手するまでであれば、売主Ａは手付金を返還するだけで解除できる」

ということです。

結論からいえば、この問題は「売主Ａが手付金を返還して解除できる」と言う部分が誤りです。

正しくは「倍額を償還（返還）して」解除しなければなりません。

次に、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」という記述を分析してみましょう！

もし、本問が「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ａは受領した手付の「倍額」を返還して、契約を解除することができる」旨の特約であればどうなるかを考えてみます。

■先に売主Ａが履行に着手した場合

この場合、売主Ａが履行に着手したら、売主Ａは受領した手付の「倍額」を返還しても、契約を解除することができなくなります。

これは、買主Ｂにとっては有利な特約です。したがって、本特約は有効と言えます。

■先に買主Ｂが履行に着手した場合

この場合、買主Ｂが履行に着手したら、売主Ａは受領した手付の「倍額」を返還しても、契約を解除することができなくなります。

これは、解約手付のルールそのままなので、この特約は有効と言えます。

ただ、本問はここは問題を解く上でのポイントではありません。

売主が「倍額を償還して」解除できる旨よりも、買主に不利な特約だという部分が本問を解く上でのポイントです！

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。