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【問題】
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Ｂに、建築工事完了前のマンションを価格４,０００万円で譲渡する契約を締結し、手付金３００万円を受け取った。Ｂが契約前に申込証拠金１０万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Ａは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。

 

【解答】
○

申込証拠金を代金に充当する場合　→　保全措置の対象となる

【解説】

本問を事例にとって解説します。

工事完了前の物件なので、「代金の５％もしくは１０００万円を超える手付金等（代金に充当する申込証拠金を含む）」を受領する場合、保全措置が必要です。

代金の５％は２００万円なので、２００万円を超える手付金等（代金に充当する申込証拠金を含む）受領する場合、保全措置が必要です。

本問では、非宅建業者Ｂは、売主業者Ａに対して

契約前に、代金に充当する申込証拠金１０万円を支払い

その後契約時に手付金３００万円を支払っています。

この場合、３００万円の手付金を受領する場合、合計３１０万円の手付金等を受領することとなるので

３００万円の手付金を受領する前に３１０万円について、保全措置を講じる必要があります。

※代金に充当するとは、代金に入れるという意味で、４０００万円の物件について１０万円分を代金に充当する場合、残り３９９０万円を支払えばよいことになります。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。