独学合格プログラム

【問題】
賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関して、家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Ｂは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。

 

【解答】
〇

普通借家契約では、賃借人に不利となる「減額請求を排除する特約」は無効　→　賃借人は契約条件にかかわらず「将来に向かって」減額請求ができる

【解説】

建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、または、土地もしくは建物の価格の上昇、低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者（賃貸人、賃借人）は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。

たとえ、減額請求を排除する特約（賃借人は何があっても減額請求はできないとする特約）があったとしても、借主保護の観点からその特約は無効となります。つまり、「契約の条件にかかわらず」減額請求ができるわけです。次にポイントなのが、「将来に向かって」減額請求できるという点です。「１年前から隣家の家賃が下がっているから１年前からの家賃を下げろ！」というのはできないわけです。

一方、借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。借主に不利益はないからです。むしろ利益です。ここまでは普通借家契約の話です。本問は「更新がない」とか「定期」という言葉がないので、普通借家契約と考えてください。

定期借家契約の場合は減額請求を排除するは有効としています。 考え方としては、「普通借家権」では更新があるため、家賃を下げれない特約があるとずっと家賃を下げることができないリスクがあります。一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。そのため、減額請求できない特約をしても無効とはならないのです（有効）。

増額・減額しない旨の特約の有効性

減額しない旨の特約は賃借人（借主）にとって不利になるため、原則無効ですが、定期建物賃貸借のみ有効です。

【理由】　定期建物賃貸借は比較的短い期間（例えば、2年）といった契約期間なので、その期間だけ減額できなくなったとしても、賃借人にとって大きな不利益は生じないからです。