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【問題】
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Ｂに、建築工事完了前のマンションを価格４,０００万円で譲渡する契約を締結し、手付金３００万円を受け取った。ＡＢ間の契約においては、「Ａがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Ｂの履行着手前にＡが契約を解除してもＢは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。

 

【解答】
×

解約手付：買主Ｂの履行着手までであれば、売主業者Ａは手付金の倍額を償還して解除できる

これより買主にとって不利な特約は無効

【解説】

本問は、「手付金の全額を返還するので、買主Ｂの履行着手前に売主Ａが契約を解除してもＢは損害賠償その他の金銭を請求しない」となっています。

宅建業法では、売主Ａは、買主Ｂの履行着手前に解除する場合、「手付金の倍額を償還」する必要があるとしています。

本問の内容だと、「手付金を全額返還するだけ」で売主Ａは解除することができてしまい、買主にとっては不利な特約と言えます。

具体的に本問に当てはめると

宅建業法では、

売主Ａが買主Ｂが履行に着手する前（例えば中間金を支払う前）であれば、「６００万円」を買主Ｂに渡すことで契約解除できるとしています。

しかし、本問は

売主Ａが買主Ｂが履行に着手する前（例えば中間金を支払う前）であれば、「３００万円」を買主Ｂに渡せば契約解除できるとなっており、

宅建業法でもらえるはずの３００万円がもらえない特約なので無効となります。

解約手付

手付とは、契約する際に支払うお金等を言います。手付が交付されている場合、相手が履行に着手するまでの間は

・買主は手付を放棄すれば契約解除でき、（手付放棄） ・売主は手付の倍額を買主に支払えば契約解除できます。（手付倍返し）

買主の履行について、「中間金を払いますよ！」と言っただけ（口頭の提供）では履行の着手をしたことにはなりません。現実に中間金を持って払いに行かないと（現実の提供をしないと）履行の着手とは言えません。

同様に、売主であれば、「土地を引き渡します！」と言っただけでは履行に着手したことにはなりません。

※ポイントは、「相手方」が履行に着手するまでは 「手付放棄」や「手付倍返し」を理由に契約解除できるということで、 自分が履行に着手しているかどうかは関係ないということです。

★売主から解約する場合、単に「手付金の倍額を返すので契約解除します！」と書面で通知するだけでは解除できません。現実に手付金の倍額を償還（交付）することで解除することができます。

例　：買主が手付金として１００万円を売主に支払った後に、

①　買主が解除する場合

売主が履行に着手する前であれば、手付金として支払った１００万円をそのまま売主にあげることで解除できる

②　売主が解除する場合

買主が履行に着手する前であれば、手付金として受け取った１００万円にプラス１００万円を売主が上乗せして（合計２００万円）買主に渡すことで解除できる。