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【問題】
売主Ａ・買主Ｂ間の建物売買契約（所有権移転登記は行っていない。）が解除され、建物の所有者Ａが、Ｂ居住の建物をＣに売却して所有権移転登記をした場合に関して、Ａが、Ｂに対して建物をＣのために占有することを指示し、Ｃがそれを承諾しただけでは、ＡがＣに建物を引き渡したことにはならない。

 

【解答】
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指図による占有移転　→　第三者が物を占有し、現実に物の引渡しがなくても、本人Ａがその代理人Ｂに対して以後第三者Ｃのためにその物を占有することを命じ、その第三者Ｃがこれを承諾したときは、その第三者は、占有権を取得する。

【解説】

「売主Ａ・買主Ｂ間の建物売買契約（所有権移転登記は行っていない。）が解除され、建物の所有者Ａが、Ｂ居住の建物をＣに売却して」という記述から、「建物の所有者はＡ」「建物の占有者はＢ」「買主がＣ」となります。

そして、「Ａが、Ｂに対して建物をＣのために占有することを指示し、Ｃがそれを承諾した」ということは、当初建物をＢが占有しており、その後もＣに現実に引渡すことなく、Ｂが占有するわけですが、 「Ａが、Ｂに対して建物をＣのために占有することを指示し、Ｃがそれを承諾すること」で、Ｃが占有権を主張します。つまり、ＡはＣに引渡したことになります。これを「指図による占有移転」といいます。

簡単にいえば、現実にＢからＣに建物の引渡しをしていないが、法律上、引渡しがあったものとみなされるわけです。

占有権とは

占有権とは、自分の物であろうがなかろうが関係なく、「自分が利用するために」、その物を自分の支配しているときに、その物を支配することが認められる権利です。 自分が現にある物を持っている、という状態を、占有といい、持っていることを認める権利が占有権です。 例えば、Ａが所持している「本」があるとします。この時点で「本」の占有権はＡにあります。その後、Ｂが奪い取った場合、「本」の占有権はＢが持つこととなります。 （この場合、Ａは「本」の所有権を持っているので、所有権に基づいて、返還請求をすることができます。）

占有代理

占有代理人が「本人の物」を所持し、占有代理人が本人のために占有している意思をもっていれば、実際に本人が占有していなくても、占有代理人を介して、占有していることになる。これを占有代理という。 例えば、ＡがＢに対して「本」を少し持っておいてと頼んで、Ｂに「本」を渡しました。 この時点で、Ａは本を占有していないですが、ＢはＡの本を占有している意思を持っていれば、Ａは占有権を失わず、占有権を主張できます。

占有権を取得する方法

占有権を取得する方法は４つあります。 下表の４つについては、いずれもＢが占有権を取得しています。

１．現実の引渡し

ＡがＢに建物を売却し、ＡがＢに建物を引渡す

２．簡易の引渡し

ＡがＢに建物を売却しました。 しかし、建物は、すでにＢがＡのために占有していました。 この場合、Ｂが建物の引渡しを受けて占有権を取得するためには、一度建物をＡに返して、改めてＡから建物の引渡しを受ける必要があります。 しかし、それは面倒なので、ＡＢ間の合意があれば、引渡したこととなることを簡易の引渡しという

２．占有改定

ＡがＡ所有の建物をＢに売却する契約を締結した。 しかし、Ｂは、当分は、建物を使用しないし、使用していないと建物が傷むので、「Ａさん、私（Ｂ）の代わりに、しばらく建物を占有しておいてください！」と言いました。 それに応じてＡも「わかりました。」と言いました。 占有しているのは、売却前と変わらずＡですが、「Ｂのために占有する意思表示」をすることで、Ｂが占有権を取得します。 このように、物が移動していなくても、意思表示だけで引渡しがあったことになるのが「占有改定」です。

３．指図による占有移転

ＡがＡ所有の建物をＢに売却する契約を締結した。 しかし、Ａは、この建物をＣに占有させていた。 そこで、ＡがＣに対して、「建物はＢに売却したので、これからは、Ｂのために占有してください！」と言いました。 それに応じて、Ｂも「わかりました。これからはＣが私のために占有してくれるんですね！」と承諾した。 つまり、物が移動していなくても、意思表示だけで引渡しがあったことになるので「占有改定」と似ていますが、第三者が占有している点で「占有改定」と異なります。