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【問題】
宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

 

【解答】
○

宅建業者が廃業前にした契約については、その契約を結了させる範囲の業務は、免許がなくても行える（業者とみなされる＝みなし業者）

【解説】

免許は失効した場合について、免許失効前に契約をしていて。引渡しや所有権移転登記等を行っていない場合、免許がなかったとしても、そのもと宅建業者は契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内（例えば、契約後の建物の引渡し）であれば、なお宅建業者とみなされ（みなし業者）、宅建業を行うことができます。

みなし業者とは？

宅建業者が取引をした後に、以下の事由で免許が失効した場合、 ｢その一般承継人（相続人・合併後の法人）｣又は｢その宅建業者であった者｣は契約に基づく取引を結了する目的の範囲内（例：既に締結した売買契約に基づく物件の引渡し）においては、なお、引き続き宅建業者とみなします。

① 宅建業者の｢死亡（個人）｣又は｢合併による消滅（法人）｣

② ｢有効期間の満了｣、｢廃業等の届出｣、｢免許取消処分｣等による免許の失効

「取引を結了する目的の範囲」とは？

例えば、宅建業者が土地の売買契約後に合併消滅した場合、引き渡しをまだ終えていない状況です。 このままだと、買主は困るので、「土地の引渡し」や「移転登記」を行うことが「取引を結了する目的の範囲」です。

みなし業者制度の背景

これは、取引相手が、契約後、引渡しを受けることができない等の損害を受けないようにするためのルールです。

契約したのであれば、引渡し前に、宅建業者（取引業者）が免許取消になっても、引渡しまでは、この契約に関してのみ宅建業者として取引を行えるわけです。

（新しく違う者と契約したり、新たに広告を出したりすることはできません。）

個人業者ＡがＢＣ間の売買契約の媒介契約をしていたとします（上図）。売買契約後、不動産の引き渡し（取引結了）をするまでが個人業者Ａの業務です。そして、ＢＣ間の売買契約を締結した直後にＡが死亡してしまい、そのまま契約が放置されてしまうと、ＢとＣが困ります。そのため、引き渡し等までは、相続人が行えるようにするというのが「みなし業者」のルールです。

廃業して免許が失効した場合も同様に、廃業前に取引については、引き渡し等は免許失効後も行えます。