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平成14年　問14-2　借家権

【問題】
期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。

 

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【問題】
期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。

 

【解答】
×

賃貸人が、賃貸借期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、正当事由のある「更新拒絶の通知」をしたとしても、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していて、賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新される

【解説】

期間の定めのある建物賃貸借の場合、賃貸人および賃借人が、賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に、相手方に対して、「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは、期間を除いて従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされます。

つまり、本問のように、賃貸借期間満了の１０か月前に、賃貸人が賃借人に対して、「更新拒絶の通知」をした場合、その通知に正当事由があれば、期間満了で契約終了となります。

ただし、正当事由に基づいて「更新拒絶の通知」をして、期間満了しても賃借人が使用を継続している場合、賃貸人が「期間が満了したから早く出ていってください！」と異議を述べない場合、更新してしまいます。

したがって、本問の「賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する」という記述が誤りです。

賃借人の使用継続について賃貸人が異議を述べなかったら、法定更新されます。（下表③参照）

借家権の存続期間

借家権の存続期間に制限はない

ただし、１年未満の期間を定めた場合、「期間の定めのないもの」とみなされる

借家権の更新と終了

【存続期間の定めがある場合・・・１年以上で定めた場合】

①　賃貸人および賃借人が、賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に、相手方に対して、「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは、期間を除いて従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされます。（法定更新）また、この法定更新後の賃貸借は「期間の定めのない賃貸借」となる。

②　賃貸人が更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要。

③　更新拒絶の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後、賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、①同様法定更新される（期間の定めのない賃貸借）。

【存続期間の定めがない場合・・・１年未満で定めた場合 or 定めなかった場合】

④　賃貸人および賃借人はいつでも解約を申し入れることができます。賃貸人からの解約申入れの場合、解約申入れから６ヶ月経過することによって終了する。賃借人からの申入れの場合、３ヶ月後に終了する。

⑤　ただし、賃貸人からの解約は正当事由が必要。

⑥　賃貸人が解約の申入れを行ってから６か月経過後、賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、①同様法定更新される（期間の定めのない賃貸借）。


平成14年・2002年の過去問

問1 1 2 3 4
問2 代理 1 2 3 4
問3 占有権 1 2 3 4
問4 相隣関係/地役権 1 2 3 4
問5 質権/担保物権 1 2 3 4
問6 抵当権 1 2 3 4
問7 債務不履行 1 2 3 4
問8 債務不履行 1 2 3 4
問9 契約不適合責任 1 2 3 4
問10 委任契約 1 2 3 4
問11 使用者責任 1 2 3 4
問12 相続 1 2 3 4
問13 借地権 1 2 3 4
問14 借家権 1 2 3 4
問15 不動産登記法 法改正により削除 2 3 4
問16 1 2 3 4
問17 都市計画法 1 2 3 4
問18 都市計画法・ 1 2 3 4
問19 都市計画法・開発許可 1 2 3 4
問20 建築基準法 1 2 3 4
問21 建築基準法 1 2 3 4
問22 1 2 3 4
問23 農地法 1 2 3 4
問24 その他法令 1 2 3 4
問25 その他法令 1 2 3 4
問26 所得税 1 2 3 4
問27 登録免許税 1 2 3 4
問28 固定資産税 1 2 3 4
問29 不動産鑑定評価基準 1 2 3 4
問30 免許の要否 1 2 3 4
問31 宅建業法総合 1 2 3 4
問32 業務上の規制 1 2 3 4
問33 1 2 3 4
問34 媒介契約 1 2 3 4
問35 取引士 1 2 3 4
問36 宅建業法総合 1 2 3 4
問37 ３５条書面 1 2 3 4
問38 ３５条書面・ 1 2 3 4
問39 監督処分 1 2 3 4
問40 ８種制限 1 2 3 4
問41 ８種制限 1 2 3 4
問42 1 2 3 4
問43 保証協会 1 2 3 4
問44 監督処分 1 2 3 4
問45 クーリングオフ 1 2 3 4
問46 住宅金融公庫 法改正により削除
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 1 2 3 4
 

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