独学合格プログラム

【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂと建物 （完成物件） を売買する場合に関して、ＡがＢから受領した手付が代金の額の１/１０を超え、かつ、１、０００万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。

 

【解答】
×

「買主へ所有権移転登記をした場合」または「買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき」 →　手付等について１/１０を超え、かつ、１、０００万円を超える場合であっても、保全措置は不要

【解説】

まず、売主が宅建業者で、買主が非宅建業者の場合、手付金等を受領する場合は、原則、手付金等の保全措置が必要です。

ただし、例外があります。

完成物件の場合、下記２つのいずれかに該当する場合は例外として保全措置不要です。

①代金の10％以下 かつ 1000万円以下の場合

② 「買主へ所有権移転登記をした場合」または「買主が所有権の登記(所有権保存登記)をしたとき」

結論からいえば、②の場合は保全措置が不要となるので、「いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない」という記述は誤りとなり答えは導けます。

少し細かいですが、「かつ」という記述について、細かく説明します。

「ＡがＢから受領した手付が代金の額の１/１０を超え、かつ、１、０００万円を超える場合」と記述されています。

例えば、３０００万円の物件と仮定すると、３００万円を超え、かつ１０００万円を超える場合となるので、１０００万円を超える場合と言えます。

つまり、本問で、 ３０００万円の物件と仮定すると、「１０００万円超える場合、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。」となります。もちろん②の例外の場合、保全措置が不要なので、×です。

もし、本問が「ＡがＢから受領した手付が代金の額の１/１０を超え、または、１、０００万円を超える場合」となっていたらどうでしょう？

例えば、３０００万円の物件と仮定すると、３００万円を超え、または１０００万円を超える場合となるので、３００万円を超える場合と言えます。

つまり、「３００万円超える場合、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。」となります。

この場合も、もちろん②の例外の場合、保全措置が不要なので、×です。

つまり、本問について「かつ」が「または」となっていても、　②の例外に該当する場合は保全措置が不要なので、×となるわけです。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。