独学合格プログラム

【問題】
換地処分があった場合、従前の宅地に存した未登記及び未申告の借地権は、その公告があった日が終了した時において消滅し、従前の宅地とみなされる換地について存続することはない。

 

【解答】
×

①未登記の借地権については施行者に申告（組合施行の場合：市町村長に申告）

②申告がない場合は未登記の借地権がないものとして換地処分を行える

③上記換地処分を行っても、土地所有者と借地権者の借家契約が当然に消滅するわけではない

【解説】

未登記の借地権については施行者に申告するか、組合施行では、市町村長に申告しなければなりません。申告をしない場合、未登記の借地権を存しないものとみなして、換地などの処分又は決定をすることができます。しかし、未登記だからといって、借地権が消滅するわけではありません。換地処分をする際に、換地に借地権の登記はされないだけであって、土地所有者と借地権者の借地契約（借地権）は存続します。これは、地役権以外の権利（借地権）は換地処分の翌日から、換地上に存在するものとされる（＝従前の宅地にあった権利が換地に移転する）ということからもイメージできるでしょう。「契約」と「登記」を別々に考えると分かりやすいでしょう。
借地契約は当事者の話です。
「地主Ａ」と「借主Ｂ」が借地契約をすれば、当事者間では契約は有効で、 「借主Ｂ」は借地権を取得しています。
しかし、それを登記をせず、申告をしなければ、 換地の際も、 「借主Ｂ」の存在はないものとして登記がされます。
しかし、だからといって、 「地主Ａ」と「借主Ｂ」の契約が消滅したかというとそうではあり ません。
従前の宅地が換地に変われば、「借主Ｂ」は、借地権を使って換地を利用できるわけ です。