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【問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Ｂと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、ＡがＢから受け取る手付金の額が売買代金の２割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第４１条又は第４１条の２の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。

 

【解答】
×

宅建業者間の取引の場合、８種制限は適用されない

【解説】

本問は宅建業者間の取引です。したがって、８種制限は適用されません。つまり、「手付金額の制限」もないですし「手付金等の保全措置」も講じる必要はありません。

したがって、本問は誤りの記述です。

■では、買主が宅建業者でない場合で、以下のような問題だとどうなりますか？○ですか？×ですか？

「宅建業者Ａが、自ら売主となり、宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、ＡがＢから受け取る手付金の額が売買代金の２割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第４１条又は第４１条の２の規定による手付金等の保全措置を講じなければ宅建業法違反とはならない」

↓

これは×です。

つまり、宅建業法違反です。

何が違反しているかわかりますか？

「手付金額の制限」に違反しています。

手付金については代金の２割を超えて受領することは許されません。

したがって、宅建業法違反です。

ちなみに、保全措置を講じている点は違反ではありませんが、一つでも違反があれば違反です。

これは、道路交通法違反を考えればわかりやすいです。

たとえば、制限速度時速４０km制限の道路で、青信号のところを時速１００kmで通過したとします。

この場合、青信号で通過することは違反ではないから、道路交通法違反ではないとはいかないですよね。。。

速度超過が原因で違反ですよね。

つまり、一つでも違反があれば違反です。

考え方は同じです。

手付金額の制限

例）　宅建業者の売主Ａが、宅建業者でない買主Ｂに対して、３０００万円のマンション一室を売却する場合、
３０００万円の２割である６００万円を超える「手付金」を受領してはいけません。
つまり、Aが手付金として６００万円を受領することは違反ではないが、６０１万円を受領することは違反になります。
ちなみに、中間金については上限はありません。

手付金等の保全措置

手付金等とは？

手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭のこと

※申込証拠金は、契約成立後、代金に充当される場合、「手付金等」に含む

手付金等の保全措置（原則）

原則、宅建業者は、自ら売主（買主：宅建業者以外）となる売買契約において、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはいけない

※「手付金額の制限」では「手付金」のみを対象としており、手付金等保全措置は「手付金＋中間金など」を対象としているので注意！

※保全措置が必要なのは「売主業者」であって、媒介業者は保全措置を講じなくてよい。

手付金等の保全措置（例外）

手付金等の合計金額が下記の場合は例外として保全措置不要

保全措置の方法

• 保証委託契約とは、銀行等が宅建業者の連帯保証をする契約です。
  →手付金等の返還債務の全部を保証するものであることが要件
• 保証保険契約とは、万一の場合、保険会社が買主に手付金等を保険金として支払う契約です。
  →保険期間は建物の引渡しまでの期間であることが要件（工事完了までではない！）
• 指定保管機関による保管とは宅建保証協会等が手付金などを預かることです。

保全措置を行わない場合

宅建業者が、保全措置の必要であるにもかかわらず、保全しない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。そして、そのことで支払が遅れても買主は債務不履行（履行遅滞）には陥らない。