独学合格プログラム

【問題】
Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として５０万円をＢに交付した。賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Ａは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。

 

【解答】
×

「敷金返還債務」と「建物の明渡債務」は同時履行の関係にない

賃借人が建物の明け渡しを先に行い、その後、賃貸人は敷金を返還すればよい

【解説】

敷金は、賃借人が建物を明け渡すまでの債権を全てを保証（担保）するためのものです。

つまり、契約が終了しても、その後、賃借人が建物を明け渡す前に、トイレを壊してしまった場合、その修繕費用も敷金で保証されます。

明け渡すまで、保証される債権（不払賃料債権等）が確定しないので、先に、賃借人が「建物明渡義務」を履行し、その後、賃貸人は「敷金返還債務」を履行すればよいです。

■同時履行の関係とは

当事者双方が同時に履行することを言います。

例えば、Ａさん売主、Ｂさん買主で土地の売買契約をしたとします。この場合の多くが、Ａさんの「土地を引渡す義務」と、Ｂさんの「お金を払う義務」は同時に行われます。

同時履行の関係にあるもの

売買契約における、買主の「代金支払い債務」と売主の「引渡し債務＋所有権移転協力義務」 契約が解除された場合の売主の「原状回復義務」と買主の「原状回復義務」 ※売主の原状回復義務：代金返還＋利息の支払い ※買主の原状回復義務：引渡し＋抹消登記＋使用したことによる利益（賃料）の支払い 請負契約における注文者の「報酬支払債務」と請負人の「目的物の引渡し債務」 例）　建築請負の場合、建物を引渡すと同時に報酬を支払うことになります。「建物の完成」と「支払い」が同時ではない点に注意してください！ 請負契約における建物に瑕疵があった場合の注文者の「報酬支払債務」と請負人の「瑕疵修補義務に代わる損害賠償債務」 買主Ｂが売主Ａを騙してＡ所有の土地について売買契約をした後、詐欺取消しによって生じるＢの「代金返還請求」とＡの「土地の返還請求」 ⇒詐欺をしたＢが得しているように思うかもしれませんが判例なので、そのまま覚えてください。 弁済（代金の支払いなど）と受取証書の交付 借地契約の終了にともない、借地権者が建物買取請求権の行使をした場合の、地主（借地権設定者）の「代金支払い義務」と借地権者の「土地・建物の明け渡し義務」

同時履行の関係にないもの

賃貸借契約における貸主の「敷金返還債務」と借主の「明渡し債務」 →「借主の明渡し」が先で、その後に「借主は敷金返還請求」ができる。 賃貸借契約における賃貸人の「引渡債務」と、賃借人の「賃料支払債務 ※賃料の支払い時期は、原則、後払い。（特約で支払い時期を定めることは可能） 抵当権設定契約における抵当権者の「抵当権抹消債務」と抵当権設定者等の「弁済」 →抵当権設定者等の弁済が先で、その後に、抵当権設定者は抵当権抹消請求ができる。そもそも、抵当権には付従性という性質があるため、借主が弁済した時点で、当然に抵当権は消滅します（登記簿上は残っていますが）。